最後更新：2026 年 10 月 6 日
重點摘要
- 希臘政府於 2026 年 9 月 6 日宣布，計畫將非歐盟（第三國）國民購買住宅房產所適用的轉讓稅，由約 3.09% 調升至 15%，加計市政附加稅後約為 15.45%。擬定生效日為 2027 年 7 月 1 日。截至本次更新，相關法案尚未公布，亦未經表決。
- 此次調升僅適用於住宅房產。商業房產與土地維持現行稅率；希臘黃金簽證的基金途徑不涉及房產過戶，不受影響。
- 以 €800,000 級距為例，單筆購置的轉讓稅以 15% 基本稅率計算，將由約 €24,720 增至 €120,000，增加約 €95,000；加計附加稅後，增幅接近 €99,000。
- 對仍在比較方案的家庭而言，值得重新計算的變數不只是稅率，還包括房產實際能在何時完成產權過戶，以及哪些問題必須等到法案文本公布後才有答案。
正在評估希臘是否符合家庭規劃？ 我們位於里斯本的團隊可將各途徑的成本與時程为您並列比較。
房產轉讓稅於最終契約簽署時繳納。依目前提案，凡於生效日（2027 年 7 月 1 日）之後簽署的住宅房產契約，均將適用 15% 新稅率（尚待國會表決）。計算基準不是選定房產的那一天，也不是支付訂金的那一天。
這項機制，決定了本次更新中的其他所有內容。
在看數字之前，先問一個問題
一個需要持有五年、七年甚至十年的家庭決策，不應由一個尚未立法的日期來決定。
任何長期資產規劃都適用同樣的邏輯：先判斷這項決策本身是否合理，再檢視時機是否可行。
居留規劃也是如此。
一處在 3.09% 稅率下並不合理的房產，不會因為稅率即將調升而變得合理。而一處本身合理的房產，則值得再多問一個問題：它的產權過戶時程，是否經得起檢驗。
具體改變了什麼？
唯一變動的是：非歐盟國民購買住宅房產所適用的轉讓稅率。 希臘總理基里亞科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）於第 90 屆塞薩洛尼基國際博覽會上宣布此項措施，作為規模約 €22 億住房政策方案的一部分；財政部隨後數日公布了進一步細節。政府表示，此舉旨在抑制來自歐盟以外的住宅需求，紓解本地家庭承受的房價壓力。
| 項目 | 現行規定 | 擬議新規（2026 年 9 月宣布） |
|---|---|---|
| 轉讓稅率 | 3%，加計市政附加稅後約 3.09% | 15%，加計市政附加稅後約 15.45% |
| 適用對象 | 所有買家 | 歐盟以外國家國籍的自然人；歐盟公民維持現行稅率 |
| 適用房產 | 所有不動產 | 僅限住宅房產；商業場所、土地及工業用房產除外 |
| 課稅基礎 | 約定成交價與政府評定「客觀價值」兩者取其高 | 預計維持不變 |
| 生效日 | — | 2027 年 7 月 1 日，以最終立法為準 |
| 立法狀態 | — | 尚未成為法律。 此措施預計納入一項綜合法案，須經公眾諮詢、國會表決並刊登於政府公報後方能生效 |
資料來源：希臘政府住房政策方案及財政部聲明（2026 年 9 月），據 To Vima 報導及希臘律師事務所 Ballas, Pelecanos & Associates 整理。法案文本公布後，本表將同步更新。
哪些不會改變？
這一部分與前述變動同樣重要。
- 希臘黃金簽證計畫規則維持不變。 投資門檻、居留權利及家庭成員申請資格均不受影響。
- 非房產途徑不受影響。 基金認購不涉及房產過戶，因此不產生轉讓稅。
- 商業房產與土地維持現行稅率。 辦公室、零售店面、倉庫、飯店及開發用地，對所有買家仍適用約 3.09% 的稅率。
- 歐盟公民不受影響。 已持有歐盟公民身份者，仍以現行稅率購置房產。
簡言之，此項措施改變的是完成住宅購置的成本，而非希臘黃金簽證的資格架構。
各黃金簽證級距的成本增加多少？
以各級距最低投資額計算，按 15% 基本稅率，額外轉讓稅約為：€250,000 級距增加 €29,800、€400,000 級距增加 €47,600、€800,000 級距增加 €95,300。 若新稅率另加計市政附加稅，各項數字將略為提高。
| 黃金簽證房產級距 | 適用範圍 | 現行稅額（≈3.09%） | 擬議稅額（15%） | 差額 | 含附加稅差額（3.09% vs. 15.45%） |
|---|---|---|---|---|---|
| €250,000 | 商改住項目及列管歷史建築修復 | ≈ €7,725 | €37,500 | ≈ €29,775 | ≈ €30,900 |
| €400,000 | 希臘大部分地區 | ≈ €12,360 | €60,000 | ≈ €47,640 | ≈ €49,440 |
| €800,000 | 阿提卡大區（含雅典）、塞薩洛尼基、米克諾斯、聖托里尼，以及人口超過 3,100 人的島嶼 | ≈ €24,720 | €120,000 | ≈ €95,280 | ≈ €98,880 |
實際金額依購置價格而定。
有一個細節容易被忽略：€400,000 與 €800,000 級距的房產，另須符合室內可用面積至少 120 平方公尺的要求。在轉讓稅調升的情況下，一處同時符合級距資格、價格合理、且能如期完成過戶的房產，值得逐項核對。
為什麼產權過戶日期比稅率更重要？
依已宣布的方案，15% 稅率適用於自 2027 年 7 月 1 日起簽署的住宅房產契約，而轉讓稅須在公證人簽署前繳納。
在希臘完成購置，須先取得希臘稅號（AFM）、開立希臘銀行帳戶、通過資金來源審查並完成產權盡職調查；無法親自前往的買家，還需備妥專門用途的授權書。對於改建與開發項目而言，房產具備過戶條件的日期本身，就可能落在 2027 年。
法案公布前，哪些問題仍懸而未決？
先坦白說明：在法案文本公布之前，沒有任何顧問能確定已支付的訂金或已簽署的預約買賣合約，能否鎖定 3.09% 的稅率。我們也一樣。
以下問題確實仍未有定論。針對每一項，我們說明已確定的部分、尚未確定的部分，以及您現在可以採取的行動。
- 訂金與預約買賣合約能否鎖定現行稅率。 已確定：轉讓稅於最終契約簽署時核定，並須於簽署前繳納。未確定：政府尚未公布針對進行中交易的過渡條款。
- €250,000 商改住途徑如何分類。 已確定：商業房產不在此次調升範圍內。未確定：改建項目以商業建築起始、以住宅形式交付，因此契約簽署當日房產的登記用途將是關鍵。
- 透過公司購置。 已確定：此次宣布的對象為自然人。未確定：部分市場評論認為公司購置不在此措施範圍內，但法案文本尚未公布，且以公司名義持有房產，對黃金簽證申請資格另有影響。
- 國會審議時程。 已確定：此措施須經國會表決並刊登於政府公報後方能生效。未確定：最終條文內容；此外，希臘下一次全國大選預計於 2027 年上半年舉行。
將兩個計畫並列比較，往往比單獨研究任何一個更清楚。
您正在考慮哪一條路徑？歐盟黃金簽證比較
在與我們團隊交流的家庭中，最仔細研讀這項公告的，很少是急於行動的人。
他們通常是四十多歲、子女即將升上中學的父母，以十年為規劃週期，比較兩到三個歐洲國家的方案。他們不問哪條路最便宜，而是問哪一條十年後依然站得住。他們把轉讓稅列入預算，同時在同一份試算表的風險欄位中寫下「法案尚未公布」。
對他們而言，稅務公告不是催促行動的訊號，而是讓整體試算更完整的又一個數據點。
如果您的家庭尚未確定路徑，建議先把所有選項放進同一張表格，再深入研究其中任何一項。
將主要計畫並列比較，往往比單獨研究任何一個更清楚。
金葡諮詢在此能做什麼，以及不做什麼
金葡諮詢（The Golden Portugal）是一家總部位於里斯本、專注於葡萄牙的精品顧問公司，持有葡萄牙不動產仲介執照（AMI 執照編號 22641），並獲投資移民協會（IMC）認證。
針對希臘，我們的工作包括：
- 比較希臘房產途徑與基金途徑的成本、時程及取得公民身份所需年限；
- 依級距資格、120 平方公尺最低面積要求及實際可行的產權過戶日期，審核候選房產；
- 與獨立的希臘律師合作，處理產權盡職調查與合約條款。
常見問題
希臘 15% 轉讓稅何時生效？
政府表示生效日為 2027 年 7 月 1 日，惟須經國會表決並刊登於政府公報。截至 2026 年 10 月 6 日，法案尚未公布，現行約 3.09% 的稅率仍持續適用。
15% 稅率會影響希臘黃金簽證嗎？
會影響房產途徑，但不影響非房產途徑。透過住宅房產申請的非歐盟國民，三個級距均在調升範圍內；基金、銀行存款及政府債券途徑不涉及房產過戶，不受影響。計畫的投資門檻與居留權利維持不變。
我已經支付訂金，能適用 3.09% 嗎？
目前尚無法確認。轉讓稅於最終契約簽署時核定，而政府尚未公布針對進行中交易的過渡條款。
哪些房產類型維持現行稅率？
依已宣布的方案，商業場所、辦公室、零售店面、倉庫、飯店及土地維持現行稅率。€250,000 商改住單位如何分類，取決於契約簽署時房產的登記用途，仍待法案文本確認。
葡萄牙是否會推出類似措施？
葡萄牙目前未宣布任何類似措施。葡萄牙的房產轉讓稅並未依買家國籍設定不同稅率；且自 2023 年 10 月改革後，直接購買不動產已不再符合葡萄牙黃金簽證資格，基金途徑亦不涉及房產過戶。
選擇權的價值，在需要之前最高
家庭很少是為了明年而準備歐洲居留身份。
他們是為了孩子選擇大學所在地的那一年而準備；為了某一天不必在壓力下做決定而準備；為了一個靜靜收在抽屜裡的選項而準備——它也許永遠用不上，但始終都在。
稅率會變，法案會修訂，時程會推遲。這個選項的價值不會改變。
如果您習慣在做決定前把每個細節都想清楚，我們位於里斯本的團隊可與您並列梳理希臘與葡萄牙的各條路徑。無需任何承諾。
延伸閱讀：希臘黃金簽證 · 希臘黃金簽證房產 · 葡萄牙黃金簽證 · 取得葡萄牙公民身份的路徑
