最后更新：2026 年 10 月 6 日
重点摘要
- 希腊政府于 2026 年 9 月 6 日宣布，计划将非欧盟（第三国）国民购买住宅房产所适用的转让税，由约 3.09% 调升至 15%，加计市政附加税后约为 15.45%。拟定生效日为 2027 年 7 月 1 日。截至本次更新，相关法案尚未公布，亦未经表决。
- 此次调升仅适用于住宅房产。商业房产与土地维持现行税率；希腊黄金签证的基金途径不涉及房产过户，不受影响。
- 以 €800,000 级距为例，单笔购置的转让税以 15% 基本税率计算，将由约 €24,720 增至 €120,000，增加约 €95,000；加计附加税后，增幅接近 €99,000。
- 对仍在比较方案的家庭而言，值得重新计算的变量不只是税率，还包括房产实际能在何时完成产权过户，以及哪些问题必须等到法案文本公布后才有答案。
正在评估希腊是否符合家庭规划？ 我们位于里斯本的团队可将各途径的成本与时程为您并列比较。
房产转让税于最终契约签署时缴纳。依目前提案，凡于生效日（2027 年 7 月 1 日）之后签署的住宅房产契约，均将适用 15% 新税率（尚待国会表决）。计算基准不是选定房产的那一天，也不是支付订金的那一天。
这项机制，决定了本次更新中的其他所有内容。
在看数字之前，先问一个问题
一个需要持有五年、七年甚至十年的家庭决策，不应由一个尚未立法的日期来决定。
任何长期资产规划都适用同样的逻辑：先判断这项决策本身是否合理，再视图时机是否可行。
居留规划也是如此。
一处在 3.09% 税率下并不合理的房产，不会因为税率即将调升而变得合理。而一处本身合理的房产，则值得再多问一个问题：它的产权过户时程，是否经得起检验。
具体改变了什么？
唯一变动的是：非欧盟国民购买住宅房产所适用的转让税率。 希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）于第 90 届塞萨洛尼基国际博览会上宣布此项措施，作为规模约 €22 亿住房政策方案的一部分；财政部随后数日公布了进一步细节。政府表示，此举旨在抑制来自欧盟以外的住宅需求，纾解本地家庭承受的房价压力。
| 项目 | 现行规定 | 拟议新规（2026 年 9 月宣布） |
|---|---|---|
| 转让税率 | 3%，加计市政附加税后约 3.09% | 15%，加计市政附加税后约 15.45% |
| 适用对象 | 所有买家 | 欧盟以外国家国籍的自然人；欧盟公民维持现行税率 |
| 适用房产 | 所有不动产 | 仅限住宅房产；商业场所、土地及工业用房产除外 |
| 课税基础 | 约定成交价与政府评定「客观价值」两者取其高 | 预计维持不变 |
| 生效日 | — | 2027 年 7 月 1 日，以最终立法为准 |
| 立法状态 | — | 尚未成为法律。 此措施预计纳入一项综合法案，须经公众咨询、国会表决并刊登于政府公报后方能生效 |
数据源：希腊政府住房政策方案及财政部声明（2026 年 9 月），据 To Vima 报导及希腊律师事务所 Ballas, Pelecanos & Associates 整理。法案文本公布后，本表将同步更新。
哪些不会改变？
这一部分与前述变动同样重要。
- 希腊黄金签证计划规则维持不变。 投资门槛、居留权利及家庭成员申请资格均不受影响。
- 非房产途径不受影响。 基金认购不涉及房产过户，因此不产生转让税。
- 商业房产与土地维持现行税率。 办公室、零售店面、仓库、饭店及开发用地，对所有买家仍适用约 3.09% 的税率。
- 欧盟公民不受影响。 已持有欧盟公民身份者，仍以现行税率购置房产。
简言之，此项措施改变的是完成住宅购置的成本，而非希腊黄金签证的资格架构。
各黄金签证级距的成本增加多少？
以各级距最低投资额计算，按 15% 基本税率，额外转让税约为：€250,000 级距增加 €29,800、€400,000 级距增加 €47,600、€800,000 级距增加 €95,300。 若新税率另加计市政附加税，各项数字将略为提高。
| 黄金签证房产级距 | 适用范围 | 现行税额（≈3.09%） | 拟议税额（15%） | 差额 | 含附加税差额（3.09% vs. 15.45%） |
|---|---|---|---|---|---|
| €250,000 | 商改住项目及列管历史建筑修复 | ≈ €7,725 | €37,500 | ≈ €29,775 | ≈ €30,900 |
| €400,000 | 希腊大部分地区 | ≈ €12,360 | €60,000 | ≈ €47,640 | ≈ €49,440 |
| €800,000 | 阿提卡大区（含雅典）、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼，以及人口超过 3,100 人的岛屿 | ≈ €24,720 | €120,000 | ≈ €95,280 | ≈ €98,880 |
实际金额依购置价格而定。
有一个细节容易被忽略：€400,000 与 €800,000 级距的房产，另须符合室内可用面积至少 120 平方公尺的要求。在转让税调升的情况下，一处同时符合级距资格、价格合理、且能如期完成过户的房产，值得逐项核对。
为什么产权过户日期比税率更重要？
依已宣布的方案，15% 税率适用于自 2027 年 7 月 1 日起签署的住宅房产契约，而转让税须在公证人签署前缴纳。
在希腊完成购置，须先取得希腊税号（AFM）、开立希腊银行账户、通过资金来源审查并完成产权尽职调查；无法亲自前往的买家，还需备妥专门用途的授权书。对于改建与开发项目而言，房产具备过户条件的日期本身，就可能落在 2027 年。
法案公布前，哪些问题仍悬而未决？
先坦白说明：在法案文本公布之前，没有任何顾问能确定已支付的订金或已签署的预约买卖合约，能否锁定 3.09% 的税率。我们也一样。
以下问题确实仍未有定论。针对每一项，我们说明已确定的部分、尚未确定的部分，以及您现在可以采取的行动。
- 订金与预约买卖合约能否锁定现行税率。 已确定：转让税于最终契约签署时核定，并须于签署前缴纳。未确定：政府尚未公布针对进行中交易的过渡条款。
- €250,000 商改住途径如何分类。 已确定：商业房产不在此次调升范围内。未确定：改建项目以商业建筑起始、以住宅形式交付，因此契约签署当日房产的登记用途将是关键。
- 透过公司购置。 已确定：此次宣布的对象为自然人。未确定：部分市场评论认为公司购置不在此措施范围内，但法案文本尚未公布，且以公司名义持有房产，对黄金签证申请资格另有影响。
- 国会审议时程。 已确定：此措施须经国会表决并刊登于政府公报后方能生效。未确定：最终条文内容；此外，希腊下一次全国大选预计于 2027 年上半年举行。
将两个计划并列比较，往往比单独研究任何一个更清楚。
您正在考虑哪一条路径？欧盟黄金签证比较
在与我们团队交流的家庭中，最仔细研读这项公告的，很少是急于行动的人。
他们通常是四十多岁、子女即将升上中学的父母，以十年为规划周期，比较两到三个欧洲国家的方案。他们不问哪条路最便宜，而是问哪一条十年后依然站得住。他们把转让税列入预算，同时在同一份试算表的风险字段中写下「法案尚未公布」。
对他们而言，税务公告不是催促行动的信号，而是让整体试算更完整的又一个数据点。
如果您的家庭尚未确定路径，建议先把所有选项放进同一张表格，再深入研究其中任何一项。
将主要计划并列比较，往往比单独研究任何一个更清楚。
金葡咨询在此能做什么，以及不做什么
金葡咨询（The Golden Portugal）是一家总部位于里斯本、专注于葡萄牙的精品顾问公司，持有葡萄牙不动产仲介执照（AMI 执照编号 22641），并获投资移民协会（IMC）认证。
针对希腊，我们的工作包括：
- 比较希腊房产途径与基金途径的成本、时程及取得公民身份所需年限；
- 依级距资格、120 平方公尺最低面积要求及实际可行的产权过户日期，审核候选房产；
- 与独立的希腊律师合作，处理产权尽职调查与合约条款。
常见问题
希腊 15% 转让税何时生效？
政府表示生效日为 2027 年 7 月 1 日，惟须经国会表决并刊登于政府公报。截至 2026 年 10 月 6 日，法案尚未公布，现行约 3.09% 的税率仍持续适用。
15% 税率会影响希腊黄金签证吗？
会影响房产途径，但不影响非房产途径。透过住宅房产申请的非欧盟国民，三个级距均在调升范围内；基金、银行存款及政府债券途径不涉及房产过户，不受影响。计划的投资门槛与居留权利维持不变。
我已经支付订金，能适用 3.09% 吗？
目前尚无法确认。转让税于最终契约签署时核定，而政府尚未公布针对进行中交易的过渡条款。
哪些房产类型维持现行税率？
依已宣布的方案，商业场所、办公室、零售店面、仓库、饭店及土地维持现行税率。€250,000 商改住单位如何分类，取决于契约签署时房产的登记用途，仍待法案文本确认。
葡萄牙是否会推出类似措施？
葡萄牙目前未宣布任何类似措施。葡萄牙的房产转让税并未依买家国籍设置不同税率；且自 2023 年 10 月改革后，直接购买不动产已不再符合葡萄牙黄金签证资格，基金途径亦不涉及房产过户。
选择权的价值，在需要之前最高
家庭很少是为了明年而准备欧洲居留身份。
他们是为了孩子选择大学所在地的那一年而准备；为了某一天不必在压力下做决定而准备；为了一个静静收在抽屉里的选项而准备——它也许永远用不上，但始终都在。
税率会变，法案会修订，时程会推迟。这个选项的价值不会改变。
如果您习惯在做决定前把每个细节都想清楚，我们位于里斯本的团队可与您并列梳理希腊与葡萄牙的各条路径。无需任何承诺。
延伸阅读：希腊黄金签证 · 希腊黄金签证房产 · 葡萄牙黄金签证 · 取得葡萄牙公民身份的路径
