葡萄牙房地產市場仍是歐洲最活躍的住宅市場之一，受到強勁房價增長、優質供應有限，以及本地與國際需求支撐。對國際買家而言，機會不只是「在葡萄牙買房」，而是選對符合自身目標、預算與長期計劃的房產，並在法律、財務和本地執行上建立清晰流程。The Golden Portugal 是葡萄牙持牌房地產中介公司，持有 AMI 牌照編號 22641，協助買家以買方視角進入市場。
葡萄牙住宅房地產市場仍保持強勁動能。2025 年，葡萄牙房價指數上升 17.6%，住宅交易量達 169,812 宗，總交易金額約為 €41.2 billion。進入 2026 年後，銀行估值仍繼續上升；2026 年 4 月，葡萄牙住宅房產銀行估值中位數達 €2,174/m²，按年上升 16.5%。
對國際投資者而言，這代表葡萄牙房地產已不再只是生活方式型購買，而是一個需要認真、結構化分析的歐洲資產類別。
但當市場逐步成熟，選擇比單純進場更重要。問題不再只是葡萄牙是否值得考慮，而是：哪個地區、哪種房產類型，以及哪種交易結構，真正符合買家的目標、預算與長期計劃？
正在考慮在葡萄牙置業？
我們的團隊提供結構清晰、以買家為中心的流程，從市場概覽、物件篩選到交易完成。The Golden Portugal 持有 AMI 牌照編號 22641。
為何葡萄牙仍吸引國際房地產投資者
葡萄牙的吸引力來自一組長期基本面。
第一，優質供應仍然有限。在里斯本、波爾圖、卡斯凱什、奧埃拉什、阿爾加維和塞圖巴爾半島等地區，需求由本地居民、國際家庭、租客、企業主、退休人士和生活方式買家共同支撐。然而，地段良好、法律文件清晰、樓宇狀況穩健且可立即實際使用的房產並不充裕。
第二，需求來源更加多元。葡萄牙房地產市場並非只由單一買家群體推動。本地家庭、外國居民、非居民買家、企業家、遠距工作者和移居家庭都參與其中。根據 Banco de Portugal 相關數據報導，2025 年外國買家約佔葡萄牙住宅購買量的 28%，其中巴西、安哥拉和法國是主要來源國之一。
第三，葡萄牙在歐洲提供了一種相對罕見的組合：
- 穩定且生活成本相對較低的生活環境
- 高度安全感與成熟基礎設施
- 具國際連通性的城市與區域
- 特定區域的租賃需求
- 對家庭而言具長期生活價值
對希望配置歐洲房地產的家庭而言，這些因素仍使葡萄牙成為值得評估的市場。
葡萄牙住宅交易總額在 2025 年達到約 €41.2 billion（約 €412 億），顯示其已是具規模的歐洲住宅市場，而不僅僅是生活方式市場。
先明確購買目的，而不是先看房源清單
直接從房源列表開始很容易，但更好的起點是一個簡單問題：這次購買究竟是為了什麼？好的房產不是照片裡看起來最漂亮的那一套，而是能配合您的目標，並在不同市場環境下仍能承受檢驗的那一套。
因此，房產應先按購買目的來評估。是自用、長期出租、度假使用、長期資產保值，還是追求資本增值？不同答案會導向不同地區、不同價格承受度、不同房產狀況要求，以及不同持有成本計算。用作夏季居住的海邊公寓，與用於長期出租的里斯本市區單位，不應用同一套標準判斷。
| 買家目標 | 主要考量 |
|---|---|
| 自用／主要住所 | 學校資源、通勤、社區品質、日常生活圈是否匹配 |
| 長期出租 | 本地租賃需求、租客輪廓、管理成本、牌照與合規要求 |
| 度假／季節性使用 | 旅遊需求、AL（Alojamento Local）短租牌照資格、空置期間持有成本 |
| 長期資產保值 | 流動性、轉售買家輪廓、持有週期、退出時的稅務位置 |
| 資本增值／未來轉售 | 增值潛力、市場接受度、產權清晰度、轉售時的需求深度 |
這也是國際買家需要的不只是房源清單，而是一套以買方為中心的篩選框架。
專業篩選通常會涵蓋：市場流動性、本地需求、房產狀況、產權文件、使用牌照、稅務登記、能源證書、平面圖、車位與儲物空間權利、共管費、已規劃的樓宇工程，以及 CPCV 是否真正保護買方利益。這些步驟不是為了阻止投資，而是幫助買家在上升市場中保持清晰、談判力與控制感。
為何持牌本地合作方與律師很重要
在葡萄牙買房，聘請律師並非法律上的強制要求。但對外國買家而言，尤其是不懂葡萄牙語或不熟悉本地行政流程的買家，律師與持牌本地房地產合作方往往是讓交易順利且受到妥善保護的關鍵。
葡萄牙購買流程高度依賴文件。報價被接受後，買賣雙方通常會進入 CPCV（Contrato Promessa de Compra e Venda，即初步買賣承諾合約）階段。該合約會列明訂金、最終契約時間、任一方退出時的後果、房產交付條件，以及其他重要條款。
僅有 CPCV 並不足夠，合約內容必須具體。若房產仍有人居住，交付日期應清楚列明；若房產正在建設或翻新，合約應處理交付時間與延誤情況；若家具、家電、車位、儲物空間或特定固定裝置包含在交易內，也應被清楚記錄。買家看房時看到的內容，應與最終法律轉移和交付的內容一致。
律師審閱的價值，不只是確認合約存在，而是確保買家不是被動接受標準模板，而是進入一份反映買方實際利益的協議。
賣方經紀不是您的代表
許多國際買家容易誤解賣方經紀的角色。
在大多數交易中，帶您看房的經紀代表的是賣方，並由賣方支付佣金。因此，買家不應假設該經紀正在保護自己的利益。即使房地產公司有內部律師或協助準備 CPCV 草稿，該工作通常也是為了讓交易正確完成，而不是為買家建立更強的保護。
這就是為什麼買方需要獨立代表。
The Golden Portugal 是葡萄牙持牌房地產中介公司，持有 AMI 牌照編號 22641，並設有內部律師協助監督交易流程。對國際買家而言，這代表您需要一位熟悉葡萄牙房產流程、各方角色，以及從搜尋到完成交易所需實務步驟的本地合作方。
從買方角度，The Golden Portugal 協助客戶理解市場、細化搜尋標準、協調看房、與賣方經紀溝通，並與賣方律師、銀行、公證人和其他專業方配合。律師的角色則包括審閱法律文件、協助談判合約保護條款、核實業權與房產記錄，並確保法律文件不偏向任何一方，買方立場獲得充分保護。
成熟的購買流程並不只是「找到房產並付款」。它是一個由選擇、審查、談判、文件處理到交易完成組成的協調流程。
律師通常會在葡萄牙房產交易中檢查什麼
在您投入資金前，律師通常會審閱多項關鍵文件與官方記錄，包括土地登記、稅務登記、能源證書、使用牌照和平面圖。
| 需要回答的問題 |
|---|
| 賣方是否為登記業主？ |
| 房產是否合法登記為住宅用途？ |
| 登記面積、平面圖、車位與儲物空間是否與出售內容一致？ |
| 是否存在抵押、產權負擔或其他限制？ |
| 是否有未付的公寓管理費？ |
| 共管組織是否已批准未來工程，可能為買家帶來額外成本？ |
對於購買公寓，公寓管理文件尤其重要。樓宇可能已批准未來工程，例如屋頂維修、外牆工程、電梯維修或公共區域維護。如果買家沒有提前審閱，這些未來成本可能會在交易完成後成為令人不快的意外。
付款核實同樣重要。在葡萄牙，CPCV 訂金通常約為購買價的 10%。律師可協助確認收款帳戶屬於正確一方；若房產涉及抵押，也應確保銀行在最終契約中正確參與，以便抵押在交割時解除。
這些細節看似技術性，但正是它們讓跨境房產購買從不確定的交易，變成可控的流程。
遠端購買可行，但本地執行更關鍵
許多國際買家並不會在整個購買流程中一直身處葡萄牙，而一個房產交易可能跨越數月。在這種情況下，部分步驟可透過授權書遠端完成。
買家可在居住國完成所需授權書的公證與認證，使葡萄牙律師能代表其簽署合約或在公證人面前完成交易。
但遠端不等於簡單。葡萄牙的最終契約通常以葡萄牙語簽署。如果買家不懂葡萄牙語，便可能需要翻譯支援，以確保理解自己正在簽署的文件。對海外買家而言，本地團隊的價值在於有人實際身處葡萄牙，能推進流程、核對文件、協調專業方，並在問題變成昂貴錯誤之前提出警示。
The Golden Portugal 的角色：買方視角與本地執行
葡萄牙仍是一個具吸引力的房地產市場。但對國際買家而言，真正的優勢來自本地、以買家為中心的視角。
The Golden Portugal 的房產協助服務，並不與 Portugal Golden Visa（葡萄牙黃金簽證）或任何居留結果掛鉤。在葡萄牙購買房產，應被視為獨立的投資與生活方式決策。客戶是否購買房產，應取決於預算、目的、地點、房產品質、稅務考量與長期持有策略，而不應取決於任何移民承諾。
我們的角色，是協助客戶把複雜的跨境購買拆解成清晰流程：
- 理解市場與不同區域之間的差異
- 界定購買需求與搜尋標準
- 篩選合適機會並審視房產條件
- 協調持牌房地產專業人士、賣方經紀、律師、銀行與公證人
- 跟進文件與交易步驟，協助客戶在每一階段作出知情決策
在上升市場中，優勢不只是行動更快。真正的優勢在於知道該買什麼、該避開什麼，以及在投入資金前必須檢查什麼。
結論
葡萄牙房地產市場仍是歐洲最受關注的房地產市場之一。強勁房價增長、優質供應有限、國際需求與長期生活價值，持續支撐其吸引力。
但今天的葡萄牙房地產市場，已不再是一個買家可以只憑整體熱情進場的市場。最具吸引力的機會，屬於理解區域差異、仔細評估房產品質、審閱法律文件，並建立現實長期持有計劃的買家。
對國際家庭和投資者而言，葡萄牙仍是值得認真考慮的市場。關鍵是以專業方式進入：與持牌本地房地產合作方、獨立律師，以及清晰的搜尋到交易完成流程一起行動。
常見問題
葡萄牙現在仍是值得評估的房地產市場嗎？
葡萄牙仍是一個值得國際房產買家評估的市場，尤其是許多高需求區域的優質供應有限，而本地與國際需求仍然活躍。不過，正確決策取決於具體區域、房產狀況、買家目標、持有週期、稅務位置與退出策略。
在葡萄牙買房可以符合 Portugal Golden Visa 要求嗎？
不可以。根據 AIMA 目前列出的 ARI 框架，直接購買房地產並非符合資格的 Portugal Golden Visa 投資路徑。在葡萄牙買房應被視為獨立的房地產、生活方式或投資決策，而不是取得居留或移民身份的路徑。
在葡萄牙買房會自動取得居留權嗎？
不會。在葡萄牙購買房產不會自動取得居留權。外國人可以在葡萄牙持有房產，但任何居留申請都必須根據相應移民路徑及其要求獨立評估。房產購買與居留規劃應作為兩個獨立決策處理。
國際買家為何要與葡萄牙持牌房地產合作方合作？
持牌本地合作方可協助買家理解市場、界定搜尋標準、協調看房、與賣方經紀溝通，並在買家、律師、銀行、公證人和其他專業方之間推進流程。The Golden Portugal 是葡萄牙持牌房地產中介公司，持有 AMI 牌照編號 22641，並為 APEMIP 會員。
買房一定需要律師嗎？
法律上並非強制，但對許多國際買家而言強烈建議聘請律師。律師可審閱 CPCV、核實官方房產文件、確認業權、檢查法律與稅務登記、審閱公寓管理資訊，並協助確保買家在簽署最終契約前理解其內容。
CPCV 是什麼？
CPCV 是初步買賣承諾合約，通常列明訂金、最終契約期限、房產交付條件，以及任一方未能完成交易時的後果。由於該合約會影響買家的訂金與法律位置，簽署前應仔細審閱。
買房前應檢查哪些文件？
關鍵文件通常包括土地登記、稅務登記、能源證書、使用牌照、平面圖、公寓管理記錄、共管費支付狀態證明，以及任何抵押或產權負擔資訊。購買公寓時，也應審閱共管組織是否已批准未來工程，因為這可能在交易完成後帶來額外成本。
我可以遠端購買葡萄牙房產嗎？
很多情況下可以。流程的部分步驟可透過妥善準備的授權書處理，讓葡萄牙律師代表買家簽署合約或完成最終契約。遠端購買仍需要仔細文件審閱、必要時的翻譯支援，以及可靠的本地協調。
The Golden Portugal 在買房流程中提供什麼協助？
The Golden Portugal 協助國際買家以買方視角進入葡萄牙房地產市場：理解市場、界定需求、篩選地區、審視合適機會、協調持牌專業人士，並跟進文件與交易步驟。
The Golden Portugal 是否提供投資建議或保證回報？
不會。The Golden Portugal 不保證房產升值、租金收入或退出結果。房產表現取決於具體資產、地點、市場狀況、成本、稅務位置與持有策略。買家在作出購買決定前，應諮詢合資格的法律、稅務、房地產及財務專業人士。
本文僅供一般市場資訊參考，不構成法律、稅務、房地產或投資建議。房價、租賃表現、稅務後果和退出結果，均取決於具體房產、個人情況與市場條件。買家在作出任何購買決定前，應諮詢合資格的法律、稅務及房地產專業人士。
資料來源：INE/GEE：2025 年房價指數及交易資料；ECO News：2026 年 4 月葡萄牙銀行房產估值；The Portugal News：2025 年外國買家住宅購買佔比；BIS：2025 年第 4 季住宅房價統計；AIMA：ARI 官方指引。
