2026 年在葡萄牙購買房產，意味著進入歐洲最活躍的房地產市場之一：2025 年房價上升 17.6%，外國買家已佔全部交易的 28%。機會是真實存在的，但複雜度也同樣存在。本指南梳理國際買家需要了解的重點：市場狀況、購買流程、法律要求，以及如何避免最常見的錯誤。
為何葡萄牙仍吸引國際買家
葡萄牙的吸引力來自一組經過市場週期驗證的長期基本面。
優質供應仍然有限。在里斯本、波爾圖、卡斯凱什、奧埃拉什、阿爾加維和塞圖巴爾半島等地區，需求由本地居民、國際家庭、遠距工作者、退休人士和生活方式買家共同支撐。然而，地段良好、法律文件清晰、樓宇狀況穩健且可立即實際使用的房產並不充裕。
需求來源更加多元。葡萄牙房地產市場並非只由單一買家群體推動。根據 The Portugal News 援引 Banco de Portugal 的資料，2025 年外國買家約佔住宅購買量的 28%，其中巴西、安哥拉和法國是主要來源國之一。
葡萄牙提供了一種在歐洲相對罕見的組合：
- 穩定的生活環境與高度安全感
- 成熟的基礎設施與國際連通性
- 特定區域與城市中心的租賃需求
- 對家庭與個人的長期生活價值
葡萄牙住宅交易總額在 2025 年達到約 €41.2 billion（約 €412 億），顯示其已是具規模的歐洲住宅市場，而不僅僅是生活方式市場。
在上升市場中，專業篩選比速度更重要
價格上升本身並不是買入理由。葡萄牙房地產是否值得購買，取決於具體機會的品質：地段、樓宇本身、法律文件、未來轉售時的買家群體，以及在不同市場環境下持有該資產的能力。
房產應先根據購買目的來評估。不同目標會導向不同策略：
| 買家目標 | 主要考量 |
|---|---|
| 自用／主要住所 | 學校資源、通勤、社區品質、生活圈匹配 |
| 長期出租 | 本地租賃需求、租客輪廓、管理成本、牌照要求 |
| 度假／季節性使用 | 旅遊需求、AL（Alojamento Local）短租牌照資格、空置期間的持有成本 |
| 資產保值 | 流動性、轉售買家輪廓、持有週期、退出時的稅務位置 |
| 未來轉售 | 資本增值潛力、市場接受度、產權清晰度 |
專業篩選通常會涵蓋：市場流動性、本地需求、房產狀況、產權文件、使用牌照、稅務登記、能源證書、平面圖、車位與儲物空間權利、共管費，以及已規劃的樓宇工程。這些步驟不是為了拖慢流程，而是為了保護您的訂金與長期持有位置。
外國人在葡萄牙買房：需要了解什麼
外國人在葡萄牙購買房產，在法律上相對直接：葡萄牙並沒有外國人持有房產的限制。然而，在投入資金前，國際買家需要了解行政和法律流程中的具體步驟。
NIF（稅務識別號碼）
在簽署主要交易文件及完成過戶前，外國買家通常需要先取得葡萄牙 NIF（Número de Identificação Fiscal）。NIF 是開立銀行帳戶、簽署合約和完成最終契約所需的資料，可透過當地稅務機關 Finanças 申請；若您尚未成為葡萄牙居民，也可透過稅務代表辦理。
葡萄牙銀行帳戶
葡萄牙房產交易中使用的資金需要具備可追溯性。多數交易會透過葡萄牙銀行帳戶完成，公證人和賣方通常也會基於反洗錢合規要求而要求清晰的資金流向。
授權書
如果您無法親身在葡萄牙參與每一個流程階段，一份妥善起草並經公證的授權書，可讓葡萄牙律師代表您簽署合約和完成最終契約。
在葡萄牙購買房產不會自動取得居留權。根據 AIMA 目前列出的 ARI 合資格投資類別，直接購買房地產不在符合資格的 Portugal Golden Visa（葡萄牙黃金簽證）投資路徑之內。房產購買與居留規劃必須作為兩個獨立決策處理。
為何持牌本地合作方與律師很重要
在葡萄牙買房，聘請律師並非法律上的強制要求。但對外國買家而言，尤其是不懂葡萄牙語或不熟悉本地行政流程的買家，律師與持牌本地房地產合作方往往是讓交易順利且受到妥善保護的關鍵。
葡萄牙購買流程高度依賴文件。報價被接受後，買賣雙方通常會進入 CPCV（Contrato Promessa de Compra e Venda，即初步買賣承諾合約）階段。該合約會列明：
- 訂金金額（通常約為購買價的 10%）
- 完成最終契約（escritura）的期限
- 房產交付條件
- 任一方退出時的後果
- 哪些固定裝置、家電、車位與儲物空間包含在交易內
僅有 CPCV 並不足夠，合約內容必須具體。若房產仍有人居住、正在翻新，或雙方約定包含的項目沒有被清楚記錄，標準模板未必能保護您的訂金。律師會審閱 CPCV，確保合約反映您的實際利益，而不只是賣方的便利。
律師通常會在葡萄牙房產交易中檢查什麼
在您投入資金前，律師會審閱關鍵官方文件，以回答最重要的問題：
| 文件 | 確認內容 |
|---|---|
| 土地登記證明（Certidão de Teor） | 賣方是否為登記業主；是否存在抵押或其他負擔 |
| 稅務登記文件（Caderneta Predial） | 房產的稅務面積、稅務狀態與登記資料是否與出售內容一致 |
| 使用牌照（Licença de Utilização） | 房產是否合法登記為住宅用途 |
| 能源證書 | 能源評級是否有效（銷售時依法需要） |
| 平面圖（Plantas） | 登記面積、車位和儲物空間是否與實際展示一致 |
| 公寓管理記錄 | 是否存在未付費用；是否已有批准的未來工程，可能產生未預算成本 |
對於購買公寓，公寓管理文件尤其重要。樓宇可能已批准未來工程，例如屋頂維修、外牆工程或電梯更換，而這些成本可能在交易完成後成為新業主的財務責任。
賣方經紀不是您的代表
許多國際買家容易誤解賣方經紀的角色。在大多數交易中，賣方經紀代表的是賣方。即使由房地產公司準備 CPCV 草稿，該工作通常也是以促成交易完成為目的，而不是為買家建立更強的保護。
這就是為什麼獨立的買方代表很重要。
The Golden Portugal 是葡萄牙持牌房地產中介公司，持有 AMI Licence No. 22641，並為 APEMIP 會員。我們從買家角度協助客戶理解市場、細化搜尋標準、協調看房、與賣方經紀溝通，並與律師、銀行、公證人和其他專業方配合。
遠端購買可行，但本地執行更關鍵
許多國際買家並不會在整個購買流程中一直身處葡萄牙。在不少情況下，購買流程的部分步驟可以透過授權書遠端完成，該授權書通常需在您的居住國完成公證與認證。
但遠端並不等於簡單。葡萄牙的最終契約通常以葡萄牙語簽署。如果您不懂葡萄牙語，便需要翻譯支援。對海外買家而言，本地團隊的價值在於有人實際身處葡萄牙，能推進流程、核對文件，並在問題變成高昂錯誤之前提出警示。
The Golden Portugal 如何支援國際買家
葡萄牙仍然是一個具吸引力的房地產市場。但對國際買家而言，真正的優勢來自本地、以買家為中心的視角。
The Golden Portugal 的房產協助服務，並不與 Portugal Golden Visa 或任何居留結果掛鉤。客戶是否購買房產，應取決於預算、目的、地點、房產品質、稅務考量與長期持有策略，而不應取決於任何移民承諾。
我們的角色，是協助客戶把複雜的跨境購買拆解成清晰流程：
- 理解市場與不同區域之間的差異
- 界定購買需求，並篩選合適機會
- 與持牌房地產專業人士及賣方經紀協調
- 配合獨立律師進行文件與合約審閱
- 從報價到交易完成，在每一階段跟進
在上升市場中，優勢不只是行動更快。真正的優勢在於知道該買什麼、該避開什麼，以及在投入資金前必須檢查什麼。
常見問題
葡萄牙房地產市場仍值得國際買家評估嗎？
葡萄牙仍是一個值得國際買家評估的市場。在高需求區域，優質供應有限，而本地與國際需求仍然活躍。正確決策取決於具體區域、房產狀況、買家目標、持有週期、稅務位置與退出策略。
外國人可以在葡萄牙買房嗎？
可以。葡萄牙對外國人持有房產沒有所有權限制。國際買家在完成購買前，通常需要葡萄牙 NIF（稅務識別號碼），並安排可追溯的付款渠道；多數交易會透過葡萄牙銀行帳戶完成。該流程對所有國籍開放。
外國人如何在葡萄牙買房？
流程通常包括：取得 NIF、安排可追溯的付款渠道、確認房產、提出報價、簽署 CPCV（初步合約）並支付訂金，最後在公證人面前完成最終契約（escritura）。整個過程中，強烈建議由律師和持牌本地合作方提供支援。
在葡萄牙買房會取得居留權嗎？
不會。在葡萄牙購買房產不會自動取得居留權。根據 AIMA 目前列出的 ARI 合資格投資類別，直接購買房地產不在符合資格的 Portugal Golden Visa 投資路徑之內。房產購買與居留規劃必須作為兩個獨立決策處理。
買房一定需要律師嗎？
法律上並非強制，但對國際買家而言強烈建議聘請律師。律師會審閱 CPCV、核實官方房產文件、確認產權、檢查法律與稅務登記、審閱公寓管理記錄，並確保您在簽署最終契約前理解其內容。
CPCV 是什麼？
CPCV（Contrato Promessa de Compra e Venda）是初步買賣承諾合約。它列明訂金、完成最終契約的期限、交付條件，以及任一方未能完成交易時的後果。由於該合約會影響您的訂金與法律位置，簽署前應仔細審閱。
我可以遠端在葡萄牙購買房產嗎？
很多情況下可以。流程的部分步驟可透過妥善準備的授權書處理，讓葡萄牙律師代表您簽署合約和完成最終契約。遠端購買仍需要仔細文件審閱、翻譯支援與可靠的本地協調。
買房前應檢查哪些文件？
關鍵文件包括土地登記、稅務登記、能源證書、使用牌照、平面圖、公寓管理記錄、費用支付狀態證明，以及任何抵押或產權負擔資訊。購買公寓時，也應審閱共管組織是否已批准未來工程，因為這可能在交易完成後帶來額外成本。
The Golden Portugal 是否提供投資建議或保證回報？
不會。The Golden Portugal 不保證房產升值、租金收入或退出結果。房產表現取決於具體資產、地點、市場狀況、成本、稅務位置與持有策略。買家在作出購買決定前，應諮詢合資格的法律、稅務、房地產及財務專業人士。
本文僅供一般市場資訊參考，不構成法律、稅務、房地產或投資建議。房價、租賃表現、稅務後果和退出結果，均取決於具體房產、個人情況與市場條件。買家在作出任何購買決定前，應諮詢合資格的法律、稅務及房地產專業人士。
資料來源：INE/GEE：2025 年房價指數及交易資料；ECO News：2026 年 4 月葡萄牙銀行房產估值；The Portugal News：2025 年外國買家住宅購買佔比；BIS：2025 年第 4 季住宅房價統計；AIMA：ARI 官方指引。
