2022年葡萄牙黃金簽證最新政策下的投資選擇 2023

由 2022 年 1 月 1 日起，里斯本、波爾圖及許多沿海地區的住宅物業將不再符合黃金簽證申請的範圍內。

請於這裡查看法例更改。

新政策下，能獲得葡萄牙黃金簽證的其他投資選擇如下：

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通過投資基金

若對於房產不感興趣，投資基金仍然是一個切實可行的選擇。投資基金確是充滿優勢，例如較低的進入和退出成本，免繳稅及其分散投資的特點等。

現在基金投資最低投資門檻為50萬歐元。

我們在之前的文章裡已經談了很多關於基金投資及其主要的優勢。這是我們關於基金投資優勢的帖子。雖然最低投資門檻提高了，但基本面還是一樣的。

我們已經更新了我們的基金選項，其中包含多個新基金。請在這裡查看詳情。

在這篇文章中，我們將專注於物業投資。

投資房地產

在房地產方面，仍有很多有吸引力的選擇。

在非限制區域（主要是低密度區域）——所有房產都符合條件，即住宅和商業房產——最低投資門檻為 28 萬歐元；

在里斯本、波爾圖和受限制的沿海地區 – 商業物業（商店、辦公室、旅遊公寓、服務式公寓、酒店單位）仍然符合條件 – 里斯本和波爾圖的最低投資門檻為 35 萬歐元，某些其他沿海地區為 28 萬歐元（例如 Algarve 阿爾加維地區）。

您也可以經由購買基金，在里斯本、波爾圖、沿海地區購買住宅物業。但必須選擇與基金掛鉤的特定發展商的物業 – 最低投資門檻為 50萬（基金）。

如是說 2021 年是最佳投資基金的年份，那麼 2022 年必然是投資服務式物業的一年。

注意重要事項：不是所有低密度地區都允許投資住宅物業。例如聖塔倫 Santarem、阿爾加維 Algarve、維塞烏 Viseu、維亞納堡 Viana do Castelo 是低密度地區，但當地的住宅物業亦不能符合黃金簽證的投資資格。

同樣，並非所有高密度區域都在限制區內。例如，馬德拉 Madeira、阿科雷斯 Acores、科英布拉 Coimbra 地區部分的住宅物業仍有資格獲得黃金簽證。

住宅和商業物業的區別

大多數人都熟悉住宅物業，但對於商業物業卻不大了解。因此我們希望更深入地與你分析“商業”地產市場，因這領域正值有許多投資機會與選擇的類別。

住宅物業

住宅物業是我們大多數人慣常投資的房地產類別。通常情況下，您可以作自用、翻新、空置或通過您信任的代理出租，但不會有保證回報和收入。

在里斯本、波爾圖和大部分沿海受限區域購買舊房產作翻新，然後作出租或自用，再在黃金簽證結束後出售已經不再適用。

您仍然可以在非限制區域內進行，但我們不太建議。

請緊記這些非限制地區比較偏遠，不容易找到可以信任的裝修公司或管理物業公司。如果購買賣家翻新的物業 (turnkey projects) 是可行的。但如您想自己翻新物業，除非你會自己監督裝修工程，否則我們不太建議。因為需要花上的時間、精力和金錢是不值得的。另外，在偏遠地區要找可以信任的管理物業公司幫你管理物業亦不容易。

商業/服務式物業

商業/服務式物業是另一個選擇。這包括——酒店式單位、旅遊公寓、學生宿舍、商店和辦公室等。商業/服務性物業的主要目標是產生收入。而酒店住宅、旅遊公寓、學生公寓等地產項目，大多背後都由管理公司/發展商來管理和營運。

其實這正符合大多數黃金簽證客戶的目標，因為他們大部分不會在短期內移居葡萄牙。以往他們投資住宅物業時，會擔心租金、空置、管理和維護等所帶來的種種問題。現在這些商業項目能解決所有這些事情。

大多數項目都提供回報保證，有些甚至有回購。同時亦能提供全面管理，而且設備齊全。事實上購買出租物業是相當好的選擇。

luxury hotel project in Portugal for Golden Visa

如您想獲得穩定收入的房地產投資項目，服務式物業確實是一個好的選擇。

黃金簽證2022的新法例讓黃金簽證客戶有更多商業/服務式項目投資的選擇。這些項目更是由大規模發展商/營運商負責運作。

服務式物業和住宅物業之間的一個主要區別是某些服務式物業（例如酒店）不能由業主作為自用。在這方面每個發展項目都不一樣；有些物業業主不能自用，有些項目業主可以隨心所欲地用作自住，以及介於兩者之間的項目（例如，從使用 7 天到使用 12 週）。

其實，我們大部分的客戶都不準備在葡萄牙黃金簽證的投資物業自主。老實說，投資出租物業和購買自住的房屋標準完全不同（例如，您想居住的區域與學生住宿或旅遊區域可能完全不同）。無論投資房地產或基金，大多數客戶準備移居葡萄牙時會購買另一套房產自住。

此外，在投資商業物業就像經營企業一樣，更多是關於收入和現金流。這是一個重要的投資決策點，因為現金流容易預測，甚至比使用資本增值的可能性/率衡量標準更好。為了讓投資者高枕無憂，大多數項目在最初幾年都會提供有保證的回報。

如果您的主要目標是： 
--購買作為投資的房地產，並在幾年內獲得黃金簽證，同時賺取一些收入來支付黃金簽證的費用；
--購買一個有收入回報和現金流的資產，同時避免日常维修、管理和租賃方面的麻煩。 

隨著市場的選擇越來越多，您會有更好的選擇。

看看最新黃金簽證房地產項目

選擇商業物業/服務式住宅時需要注意什麼？

應否選擇低密度物業?

你仍可在里斯本和波爾圖購買此類商業物業/服務式住宅，最低投資額為350k，而低密度地區為280k。至於人口密度較低地區的投資選擇應考慮需求前景，因為這些低密度地區通常是低需求地段。

購買獨立單位或是共同擁有物業?

大多數項目都是按單位個別出售——即是說，您購買並擁有該項目的個別單位（公寓、別墅），但也有一些項目您購買的是總房產的一部分。也就是說，您與他人共同擁有整個地產物業，您個人並沒有完全擁有任何單位。

毫無疑問，購買單個獨立單位比共同擁有房產更具自主性。

我可以在二手市場轉售嗎？

就像純住宅物業，對於沒有任何回購選擇的物業，您當然可以在二手市場自由買賣單位。而對於那些有回購的物業，發展商可能有限制條款。例如，有些回購選項是強制性的，有些是可選的（即客戶可以選擇不賣回給發展商）。如果資產限制不能在二手市場出售，那麼你唯一退出的策略就是依賴發展商的回購。這表示您選擇房地產/發展商時需要更加謹慎。

我可以享用公寓嗎?

如果您打算自己短期或長期使用該物業，您應了解您是否能使用該公寓，可以使用多長時間，以及何時可以使用（旺季/非旺季）。

此外，許多項目可為您提供幾週的使用權。您應該將此視為回報的一部分。對於lifestyle 型的投資者來說，這意味著您可以在假期享受免費住宿，這通常是假期的最大開支。對於一些不需要使用免費住宿的業主，您應該詢問發展商會否因應調整回報。

當將業主使用權計算在內，業主拿到的實際回報確實是遠高於保證回報。

Your chosen way of living, a relaxing life in the beach

我能得到多少回報？

許多開發項目在最初幾年都能提供有保證的回報。請務必了解這類回報是否已扣除實際費用，以及初始保證期之後的收入分配是多少。

項目什麼時候能夠完成？

從邏輯上，這些單位只在完成並投入營運後才能產生回報。市面上有一些開發項目已經建成，可以立刻得到回報。但亦有一些發展項目可能需要 2-3 年才能完工。從收入角度來，當然是越快得到回報越好。一個 35萬歐元的物業，以每年4% 回報計算，每年可獲取 14,000 歐元。完成日期三年的差異為 42,000 歐元的回報，即投資資本的 12%。

例如當您考慮兩個不同的物業。一個是3 年後才完成的 35萬項目和已經落成的 40萬項目。選擇40萬的項目，3 年的4%回報為 48,000 歐元。這已經是兩個項目的價格差異。如果我們使用 4% 作為收益率，那個40萬房地產物業，比35萬的房地產更會每年獲得格外 2000 歐元回報。

毫無二致，能擁有一間已落成的房產更令您後顧無憂。

誰會回購你的物業？

了解誰會回購您的房產也是很重要。如果是酒店項目，通常有兩方，其一是發展商開發並擁有該建築，其二是酒店品牌經營酒店。通常情況下酒店品牌會在一定年限內為發展商/業主管理酒店。雖然酒店品牌對於酒店的運營方式亦很重要，並可能影響酒店的盈利能力/受歡迎程度。但回購的最終責任方通常是發展商。

其他

當然購買房產常見的投資決策分析在這裡仍然發揮作用。例如，位置、交通規劃等。

如果是酒店負責開發，將會在旅遊區嗎？如果是學生宿舍，是在大學校園附近嗎？如果他們給業主使用，你想在這裡度假嗎？

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下一步…

在投資這類型的項目，最好清楚知道你能獲得什麼。

諮詢了解當地投資環境的葡萄牙移民顧問同樣重要。了解葡萄牙旅遊的大趨向可以助您選擇酒店單位/旅遊公寓；大學和學生人數/類型的資訊可以助您選擇學生宿舍（例如，有多少海外學生？因為這些學生宿舍大多面向海外學生。當地學生沒有能力負擔這種租金預算）。

我們對推廣的每一個開發項目也都進行實地考察。查看位置、發展商、鄰近建築、裝修質量、樓盤設施和交通及公共設施等。我們還會帶客戶實地考察。在此過程中，我們能了解到客戶對不同項目的需求；不僅可以根據實際信息，還可以從客戶的總體傾向來評估每個項目。

我們非常有信心表示，經過仔細權衡和實地考察後，我們擁有適合各類型投資者的物業選擇，來滿足不同客戶的需要。無論您是希望在自己物業中享受奢華假期的 lifestyle 型投資者；或是希望在自己的投資組合內增加葡萄牙物業的投資者；又或主要以獲取黃金簽證爲目標的低投資保守型投資者。看看最新黃金簽證房地產項目

尋找值得信賴的合作夥伴至為重要。有關如何選擇那類型的項目最適合您，請與我們聯繫。