2022年葡萄牙黄金签证最新政策下的投资选择 2023

由 2022 年 1 月 1 日起，里斯本、波尔图及许多沿海地区的住宅物业将不再符合黄金签证申请的范围内。

请于这里查看法例更改。

新政策下，能获得葡萄牙黄金签证的其他投资选择如下：

通过投资基金

若对于房产不感兴趣，投资基金仍然是一个切实可行的选择。投资基金确是充满优势，例如较低的进入和退出成本，免缴税及其分散投资的特点等。

在基金投资最低投资门槛为50万欧元。

我们在之前的文章里已经谈了很多关于基金投资及其主要的优势。这是我们关于基金投资优势的帖子。虽然最低投资门槛提高了，但基本面还是一样的。

我们已经更新了我们的基金选项，其中包含多个新基金。请在这里查看详情。

在这篇文章中，我们将专注于物业投资。

投资房地产

在房地产方面，仍有很多有吸引力的选择。

在非限制区域（主要是低密度区域）——所有房产都符合条件，住宅和商业房产——最低投资门槛为 28 万欧元；

在里斯本、波尔图和受限制的沿海地区 – 商业物业（商店、办公室、旅游公寓、服务式公寓、酒店单位）仍然符合条件 – 里斯本和波尔图的最低投资门槛为 35 万欧元，某些其他沿海地区为 28 万欧元（例如 Algarve 阿尔加维地区）。

您也可以经由购买基金，在里斯本、波尔图、沿海地区购买住宅物业。但必须选择与基金挂钩的特定发展商的物业 – 最低投资门槛为 50万（基金）。

如是说 2021 年是最佳投资基金的年份，那么 2022 年必然是投资服务式物业的一年。

注意重要事项：不是所有低密度地区都允许投资住宅物业。例如圣塔伦 Santarem、阿尔加维 Algarve、维塞乌 Viseu、维亚纳堡 Viana do Castelo 是低密度地区，但当地的住宅物业亦不能符合黄金签证的投资资格。

同样，并非所有高密度区域都在限制区内。例如，马德拉 Madeira、阿科雷斯 Acores、科英布拉 Coimbra 地区部分的住宅物业仍有资格获得黄金签证。

住宅和商业物业的区别

大多数人都熟悉住宅物业，但对于商业物业却不大了解。因此我们希望更深入地与你分析“商业”地产市场，因这领域正值有许多投资机会与选择的类别。

住宅物业

住宅物业是我们大多数人惯常投资的房地产类别。通常情况下，您可以作自用、翻新、空置或通过您信任的代理出租，但不会有保证回报和收入。

在里斯本、波尔图和大部分沿海受限区域购买旧房产作翻新，然后作出租或自用，再在黄金签证结束后出售已经不再适用。

您仍然可以在非限制区域内进行，但我们不太建议。

请紧记这些非限制地区比较偏远，不容易找到可以信任的装修公司或管理物业公司。如果购买卖家翻新的物业 (turnkey projects) 是可行的。但如您想自己翻新物业，除非你会自己监督装修工程，否则我们不太建议。因为需要花上的时间、精力和金钱是不值得的。另外，在偏远地区要找可以信任的管理物业公司帮你管理物业亦不容易。

商业/服务式物业

商业/服务式物业是另一个选择。这包括——酒店式单位、旅游公寓、学生宿舍、商店和办公室等。商业/服务性物业的主要目标是产生收入。而酒店住宅、旅游公寓、学生公寓等地产项目，大多背后都由管理公司/发展商来管理和营运。

其实这正符合大多数黄金签证客户的目标，因为他们大部分不会在短期内移居葡萄牙。以往他们投资住宅物业时，会担心租金、空置、管理和维护等所带来的种种问题。现在这些商业项目能解决所有这些事情。

大多数项目都提供回报保证，有些甚至有回购。同时亦能提供全面管理，而且设备齐全。事实上购买出租物业是相当好的选择。

luxury hotel project in Portugal for Golden Visa

如您想获得稳定收入的房地产投资项目，服务式物业确实是一个好的选择。

黄金签证2022的新法例能供黄金签证客户更多商业/服务式项目投资的选择。这些项目更是由大规模发展商/营运商负责运作。

服务式物业和住宅物业之间的一个主要区别是某些服务式物业（例如酒店）不能由业主作为自用。在这方面每个发展项目都不一样；有些物业业主不能自用，有些项目业主可以随心所欲地用作自住，以及介于两者之间的项目（例如，从使用 7 天到使用 12 周）。

其实，我们大部分的客户都不准备在葡萄牙黄金签证的投资物业自主。老实说，投资出租物业和购买自住的房屋标准完全不同（例如，您想居住的区域与学生住宿或旅游区域可能完全不同）。无论投资房地产或基金，大多数客户准备移居葡萄牙时会购买另一套房产自住。

此外，在投资商业物业就像经营企业一样，更多是关于收入和现金流。这是一个重要的投资决策点，因为现金流容易预测，甚至比使用资本增值的可能性/率衡量标准更好。为了让投资者高枕无忧，大多数项目在最初几年都会提供有保证的回报。

如果您的主要目标是： 
--购买作为投资的房地产，并在几年内获得黄金签证，同时赚取一些收入来支付黄金签证的费用；
--购买一个有收入回报和现金流的资产，同时避免日常维修、管理和租赁方面的麻烦。

随着市场的选择越来越多，您会有更好的选择。

看看最新黃金签证房地产项目

选择商业物业/服务式住宅时需要注意什么？

应否选择低密度物业?

你仍可在里斯本和波尔图购买此类商业物业/服务式住宅，最低投资额为350k，而低密度地区为280k。至于人口密度较低地区的投资选择应考虑需求前景，因这些低密度地区通常是低需求地段。

购买独立单位或是共同拥有物业?

大多数项目都是按单位个别出售——即是说，您购买并拥有该项目的个别单位（公寓、别墅），但也有一些项目您购买的是总房产的一部分。也就是说，您与他人共同拥有整个地产物业，您个人并没有完全拥有任何单位。

毫无疑问，购买单个独立单位比共同拥有房产更具自主性。

我可以在二手市场转售吗？

就像纯住宅物业，对于没有任何回购选择的物业，您当然可以在二手市场自由买卖单位。而对于那些有回购的物业，发展商可能有限制条款。例如有些回购选项是强制性的，有些是可选的（即客户可以选择不卖回给发展商）。如果资产限制不能在二手市场出售，那么你唯一退出的策略就是依赖发展商的回购。这表示您选择房地产/发展商时需要更加谨慎。

我可以享用公寓吗?

如果您打算自己短期或长期使用该物业，您应了解您是否能使用该公寓，可以使用多长时间，以及何时可以使用（旺季/非旺季）。

此外，许多项目可为您提供几周的使用权。您应该将此视为回报的一部分。对于lifestyle 型的投资者来说，这意味着您可以在假期享受免费住宿，这通常是假期的最大开支。对于一些不需要使用免费住宿的业主，您应该询问发展商会否因应调整回报。

当将业主使用权计算在内，业主拿到的实际回报确实是远高于保证回报。

Your chosen way of living, a relaxing life in the beach

我能得到多少回报？

许多开发项目在最初几年都能提供有保证的回报。请务必了解这类回报是否已扣除实际费用，以及初始保证期之后的收入分配是多少。

项目什么时候能够完成？

刻得到回报。但亦有一些发展项目可能需要 2-3 年才能完工。从收入角度来，当然是越快得到回报越好。一个 35万欧元的物业，以每年4% 回报计算，每年可获取 14,000 欧元。完成日期三年的差异为 42,000 欧元的回报，即投资资本的 12%。

例如当您考虑两个不同的物业。一个是3 年后才完成的 35万项目和已经落成的 40万项目。选择40万的项目，3 年的4%回报为 48,000 欧元。这已经是两个项目的价格差异。如果我们使用 4% 作为收益率，那个40万房地产物业，比35万的房地产更会每年获得格外 2000 欧元回报。

毫无二致，能拥有一间已落成的房产更令您后顾无忧。

谁会回购你的物业？

了解谁会回购您的房产也是很重要。如果是酒店项目，通常有两方，其一是发展商开发并拥有该建筑，其二是酒店品牌经营酒店。通常情况下酒店品牌会在一定年限内为发展商/业主管理酒店。虽然酒店品牌对于酒店的运营方式亦很重要，并可能影响酒店的盈利能力/受欢迎程度。但回购的最终责任方通常是发展商。

其他

当然购买房产常见的投资决策分析在这里仍然发挥作用。例如，位置、交通规划等。

如果是酒店负责开发，将会在旅游区吗？如果是学生宿舍，是在大学校园附近吗？如果他们给业主使用，你想在这里度假吗？

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Next Steps…

在投资这类型的项目，最好清楚知道你能获得什么。

咨询了解当地投资环境的葡萄牙移民顾问同样重要。了解葡萄牙旅游的大趋向可以助您选择酒店单位/旅游公寓；大学和学生人数/类型可以助您选择学生宿舍（例如，有多少海外学生？因为这些学生宿舍大多面向海外学生。当地学生没有能力负担这种租金预算）。

我们对推广的每一个开发项目也都进行实地考察。查看位置、发展商、邻近建筑、装修质量、楼盘设施和交通及公共设施等。我们还会带客户实地考察。在此过程中，我们能了解到客户对不同项目的需求；不仅可以根据实际信息，还可以从客户的总体倾向来评估每个项目。

我们非常有信心表示，经过仔细权衡和实地考察后，我们拥有适合各类型投资者的物业选择，来满足不同客户的需要。无论您是希望在自己物业中享受奢华假期的 lifestyle 型投资者；或是希望在自己的投资组合内增加葡萄牙物业的投资者；又或主要以获取黄金签证为目标的低投资保守型投资者。看看最新黃金签证房地产项目

寻找值得信赖的合作伙伴至为重要。有关如何选择那类型的项目最适合您，请与我們联系。