【葡萄牙房地产全攻略】投资价值、房价与房产税、外国人买房步骤

葡萄牙已成为欧洲最受欢迎的房产投资目的地之一，吸引了本地居民、外籍人士、退休人员以及全球投资者到葡萄牙当地买房。本文将全面解析葡萄牙房地产市场的优势、投资价值、市场现状以及外国人在葡萄牙购买房产的方法与注意事项，助您在葡萄牙顺利置业。

葡萄牙的住房自有率

截至 2023 年，葡萄牙的住房自有率达到 74%，位居欧盟前列，远高于邻近国家如德国和法国。这一数据不仅反映了葡萄牙人对拥有住房的传统观念，也显示出政府资助项目在促进住房拥有率方面的成功。同时，随着全球化的推进及主要城市生活成本的上升，越来越多的外国人将葡萄牙视为创建第二家园的理想地点。

一、为什么选择在葡萄牙买房？

不少人更看中葡萄牙房地产市场的潜力，选择投资房产以获得可观的回报。葡萄牙房地产市场的吸引力主要来自以下多方面的优势：

1. 战略地理位置

葡萄牙位于欧洲西部，地理位置得天独厚，是连接欧洲、非洲和美洲的重要枢纽。无论是国际旅行还是商务活动，葡萄牙都提供了极佳的交通便利性，成为国际人士的理想选择。

2. 优质的生活环境

葡萄牙拥有温暖的地中海气候、壮丽的海岸线和悠闲的生活节奏，并因热情友好的文化氛围而闻名于世。长期以来，葡萄牙被评为全球生活质量最高的国家之一，是理想的居住地。

3. 亲民的生活成本

相比邻近的西欧国家，葡萄牙的生活成本显得更加亲民。不论是住房、医疗还是日常餐饮，支出相对较低，同时生活品质依然保持高水准。

4. 极具吸引力的房地产价格

葡萄牙的房价相比邻国如西班牙和法国更具竞争力。无论是短期投资还是长期增值，葡萄牙的房地产市场都展现出极大的潜力，是一个性价比极高的选择。

5. 安全稳定的社会环境

作为全球最安全的国家之一，葡萄牙以低犯罪率和高度的政治稳定性闻名。此外，可靠的公共服务也为居民和投资者提供了安心的生活环境。

6. 高租金收益与活跃的旅游市场

葡萄牙的旅游业非常蓬勃，尤其是在里斯本、波尔图和阿尔加维等热门地区。这些地区的租赁需求旺盛，无论是短期还是长期租赁，房地产的租金回报率都非常可观。

7. 现代化的基础设施

葡萄牙拥有先进的交通网络、高速的因特网以及一流的医疗系统，这些现代化的基础设施为居民和投资者提供了便利且舒适的生活条件。

8. 宽松的抵押贷款条件

葡萄牙的抵押贷款条件相对宽松，让本地居民和外国买家更容易进入房地产市场，降低了购房的门槛。

二、葡萄牙房地产位置、类型及房价概况

葡萄牙房地产市场的种种优势，吸引不同人士在葡萄牙买房。房价因地理位置、房产类型及市场趋势而有所不同。以下内容将为您介绍常见的房产类型及主要地区截至 2024 年底的葡萄牙房价情况。

常见房产类型及解释

房产类型	描述
Apartamento	公寓，通常位于城市局域。
Moradia Isolada	独立式住宅。
Moradia Geminada	半独立式住宅。
Moradia em Banda	联排别墅。
Vivenda	带花园的独立住宅，与 Moradia 通常互换使用。
Quinta	乡村庄园或农场，通常位于农村，周围环绕乡村风光或葡萄园。
Condomínio	封闭式小区，通常配备公共设施，如游泳池和健身房。
Tipologia (T1, T2, T3)	表示卧室数量，例如 T2 表示两间卧室。

不同房产类型的平均价格

房产类型	平均价格（每平方米）
公寓	1,920 欧元
独立住宅	1,317 欧元

主要地区房价

地区	平均价格（每平方米）
里斯本都会区	4,935 欧元
阿尔加维	4,385 欧元
波尔图都会区	3,937 欧元
阿连特茹	3,181 欧元
葡萄牙中部	2,098 欧元
葡萄牙北部	1,903 欧元

数据显示，主要城市如里斯本和阿尔加维的房价较高，而其他地区价格则更加亲民。

三、宜居及具潜力的葡萄牙房地产地区

如果您重视性价比与未来的增值潜力，不妨将目光投向以下几个地区。探索这些地区，您不仅可以找到实惠的居住选择，还能挖掘葡萄牙多元化房地产市场中的投资机会。

地区	特点	平均房价（每平方米）
Mêda（瓜尔达区）	葡萄牙最实惠的小镇之一。	156 欧元
Figueira de Castelo Rodrigo（瓜尔达区）	价格低廉，风景优美。	185 欧元
Tabuaço（维塞乌区）	房价亲民，乡村氛围浓厚。	226 欧元
Santarém（圣塔伦）	距离里斯本仅一小时车程，基础设施良好。	N/A
Évora（阿连特茹地区）	历史名城，文化氛围浓厚，生活成本低。	N/A
Setúbal（塞图巴尔）	距离里斯本仅 30 分钟车程，沿海城市。	N/A

四、外国人能在葡萄牙买房吗？

葡萄牙不单止拥有多元化的房地产，外国人在购房方面没有任何法律限制。无论您是欧盟成员国公民还是非欧盟国家的居民，都可以自由购买葡萄牙的房产。正是这种开放且友好的政策，使葡萄牙成为国际投资者、退休人士和数字游民的热门选择。

外国买家对葡萄牙房地产的影响

葡萄牙的黄金签证在 2023 年进行重大调整，尽管房地产投资不再是申请黄金签证的有效途径，外国投资者对葡萄牙房地产的兴趣并未减弱。以下数据显示外国买家在葡萄牙房地产市场中的重要地位：

• 市场份额：2024 年，外国买家约占葡萄牙房地产总销售量的 12%，且从 2019 年到 2024 年，年均增长率达 8%。
• 投资规模：2023 年第三季度，外国对葡萄牙房地产的直接投资达到 304 亿欧元，创下新高，比去年同期增长了 14%。
• 平均购房金额：非欧盟买家的购房支出通常较高，平均每套房产约为 40.5 万欧元；相比之下，欧盟买家的平均支出约为 27.7 万欧元。
• 热门地区的销售情况：在 2023 年，阿尔加维占国际房产购买总量的近 30%，里斯本都会区吸引了约 25% 的外国买家，而波尔图及葡萄牙北部则占 15%。

五、外国人如何在葡萄牙购买房产？

外国人在购房流程中要准备好必要文档并按照买房步骤操作。完成交易后，无论是用于自住还是投资，都能享受到葡萄牙房地产市场带来的多重优势。

购买房产所需文档

在葡萄牙购房需要准备以下材料，这些文档能确保交易合法并顺利完成：

• 最近的纳税申报表：用于证明您的财务和税务状况。
• 有效护照：作为主要身份证明，确保交易过程中的身份合法性。
• 葡萄牙税号（NIF）：在葡萄牙进行任何金融交易（包括购房）时必需的税务编号。非欧盟公民需要委托一名税务代表来办理 NIF。
• 地址证明：提供所在国家的近期水电账单或租赁合同作为居住地证明。
• 葡萄牙银行账户（建议）：虽然不是必须，但开设本地银行账户能让资金交易更加顺畅，并便于管理汇率波动。
• 财务材料（申请抵押贷款时需要）：
  • 最近的工资单
  • 银行对账单
  • 信用报告

葡萄牙买房步骤

以下是外国人在葡萄牙购房的具体操作步骤：

1. 获取葡萄牙税号（NIF）
您可以亲自前往当地税务局（Finanças）办理，也可以委托一名税务代表为您申请 NIF。这是您进行任何金融活动的基础步骤。

2. 开设葡萄牙银行账户
尽管不是强制要求，但建议开设本地银行账户，这样可以更方便地处理交易资金，并有效管理汇率波动问题。

3. 查找并聘请房地产经纪人或买方代理
专业的房地产经纪人能帮助您找到符合需求的房源，并熟悉当地市场规则。买方代理通常掌握一些非公开的信息，还能代表您进行价格谈判，为您节省时间和金钱。

4. 搜索房产
通过网络平台或实地考察筛选房源。多参与看房活动，确保所选房产符合您的需求和目标。

5. 谈判并出价
确定目标房产后，与卖方协商价格。专业的经纪人或律师可以帮助您谈判，达成双方满意的价格。

6. 签订购房预合同（CPCV）
购房预合同（Contrato-Promessa de Compra e Venda，简称 CPCV）是初步协议，明确交易条款和义务。此时需支付约 10% 的定金，作为交易保证。

7. 进行尽职调查
聘请律师彻底检查房产的法律状况，确保无未结清的债务或法律纠纷，并核实所有产权文档的合法性。

8. 完成最终交易
在公证人见证下签署正式购房契约（Escritura Pública de Compra e Venda）。这一步正式完成产权的转移，并需支付交易相关税费。

9. 登记房产
将房产登记至土地登记处，确保产权已合法转入您名下。

10. 缴纳相关税费
完成交易后支付税费。

葡萄牙对外国人购买房产没有任何限制，其开放政策和简单的购房流程，对国际买家相当友好。然而，购房过程中涉及多项文档准备及法律细节，对于不熟悉葡萄牙法律和流程的外国买家来说，可能会遇到挑战。因此，建议您联系专业顾问以获得专业协助，立即预约免费咨询顺利完成购房过程。

六、外国人在葡萄牙需要缴纳房产税吗？

外国人在葡萄牙购买或投资房地产，均需要缴纳与当地居民相同的房产税。无论是否为葡萄牙居民，外国买家在购买、持有或出售房产时，均需履行相关税务义务，包括房产转让税（IMT）、年度市政房产税（IMI）、额外市政房产税（AIMI，若适用）、印花税以及资本利得税。

葡萄牙 5 大房产税种类

1. 房产转让税（IMT，Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis）
   • 这是一种针对房产权转移征收的税费。税率根据房产的价值、所在位置以及用途（主要住宅或次要住宅）不同而有所差异。住宅类房产的税率介于 0% 到 7.5% 之间；农村房产一般为 5%；商业房产则为 6.5%。
2. 年度市政房产税（IMI，Imposto Municipal sobre Imóveis）
   • 这是一项根据房产应税价值（VPT）每年征收的税。城市房产的税率在 0.3% 至 0.45% 之间，农村房产则为 0.8%。部分房产可享受免税优惠，比如价值低于 12.5 万欧元且由年收入低于 153,300 欧元的个人作为主要住宅使用的房产，可享受最长三年的免税期。
3. 额外市政房产税（AIMI，Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis）
   • 针映射税价值超过 60 万欧元的房产征收。个人持有者需对 60 万至 100 万欧元部分缴纳 0.7% 的税，对超过 100 万欧元部分缴纳 1%。若房产价值超过 200 万欧元，税率提升至 1.5%。法人实体则统一按 0.4% 的税率征收。
4. 印花税（Imposto de Selo）
   • 购房时需一次性缴纳购房价或应税价值 0.8% 的印花税，缴纳时间为签署最终契约前。此外，赠与或继承房产时，除配偶、子女和父母外，其他受赠人需缴纳 10% 的印花税。
5. 资本利得税
   • 出售房产时需缴纳资本利得税。居民需对增值部分的 50% 按个人边际所得税率缴纳税款，非居民则对全部增值部分按 28% 的统一税率缴纳。

外国人的税务义务

外国人在葡萄牙的税务责任依据其居民身份而有所不同。

非居民

• 葡萄牙税号（NIF）：需通过税务代表办理 NIF。
• 房产租金税：来自葡萄牙房产的租金收入需缴纳 25% 的固定税率。
• 年度税务义务：需每年缴纳 IMI，若房产价值超过 60 万欧元，还需缴纳 AIMI。

居民

• 全球收入征税：对全球收入征税，包括在葡萄牙的房产租金收入，适用累进税率（14.5% 至 48%）。
• IMI 免税：符合条件的主要住宅可以享受 IMI 免税优惠。

由于葡萄牙的税务规范较为复杂，建议外国房产持有人联系熟悉葡萄牙税法的专业人士，以确保合规并合理规划税务。这样不仅可以避免潜在的法律风险，还能有效降低税务成本。

七、葡萄牙买房常见陷阱及注意事项

在葡萄牙购买房产是一项不错的投资，但过程中可能会遇到一些常见陷阱。如果未能提前了解相关风险，可能会带来不必要的损失或交易障碍。以下是一些需要特别注意的问题及应对建议。

1. 忽略法律尽职调查

忽视房产的法律核查可能导致各种潜在问题，例如产权纠纷、未经批准的扩建或未结清的债务。

应对建议：

• 聘请专业的房地产律师，进行全面的法律调查。
• 确保产权清晰，文件齐全，并确认房产无任何法律或财务负担。

2. 低估总费用风险

除了房产本身的价格，还需注意以下相关费用：

• 房产转让税（IMT）：税率因房产价值和类型而异。
• 印花税：通常为房产价值的 0.8%。
• 公证费和登记费：约为房产价值的 1.5% 至 2%。
• 律师费：通常占房产价值的 1% 至 3%。

应对建议：

• 在房价基础上额外预留 10% 的预算，以覆盖相关支出。

3. 忽视汇率风险

对于国际买家而言，汇率波动可能对最终支付金额产生重大影响。

应对建议：

• 使用货币兑换服务锁定有利汇率，减少汇率波动带来的风险。

4. 忽视房产检查

即便房产检查在葡萄牙不是强制要求，但忽视检查可能隐藏潜在问题，例如结构损坏、潮湿或违规改建。

应对建议：

• 聘请专业检查机构全面检查房产，确保无重大缺陷，避免高额维修费用。

5. 选错地点的风险

地点对房产价值和投资收益至关重要。如果地点击择不符合生活需求或投资目标，可能导致不满或资产贬值。

应对建议：

• 考虑生活服务、交通便利性、周边设施及未来增值潜力。
• 进行充分调研和实地考察，确保地点击择符合需求。

6. 忽视法律支持

自行处理购房手续可能因不熟悉葡萄牙法律而出现问题，增加风险。

应对建议：

• 聘请当地专业律师协助处理交易，确保所有手续合法有效，并在交易过程中维护您的权益。

7. 忽略未来转售价值

即便计划长期持有房产，也应关注其未来的增值潜力。

应对建议：

• 优先选择基础设施完善、经济活跃及学校质量高的地区，确保房产更具保值与增值的可能性。

总结

在葡萄牙买房是一个充满潜力的投资机会，但过程中需要留意多方面的风险，包括法律尽职调查的忽略、总费用的低估、汇率波动的影响、房产检查的疏漏、地点击择不当以及未来转售价值的忽视等。通过聘请专业律师、房地产经纪人及检查机构，并做好充分的研究与准备，您可以有效避免这些常见陷阱，确保交易的顺利完成。如需获得专业协助，立即预约免费咨询。

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