購買葡萄牙房產必備指南

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葡萄牙已成為歐洲最受歡迎的房產投資目的地之一，不僅吸引了當地居民，也吸引了外籍人士、退休人員和全球投資者。以下是為什麼在葡萄牙買房是一個明智之舉的幾個主要原因。

| 金葡諮詢

為什麼選擇在葡萄牙買房？

1. 戰略地理位置

葡萄牙位於歐洲西部，交通便利，輕鬆連接歐洲其他地區、非洲和美洲。靠近多個歐洲主要城市，是國際旅行者和商務人士的理想落腳點。

2. 優質的生活環境

這裡擁有溫和的地中海氣候、迷人的海岸線，生活節奏悠閒，文化熱情友好，葡萄牙長期被評為生活質量最高的國家之一。

3. 生活成本較低

相比許多西歐國家，葡萄牙的生活開銷更為親民，尤其是在住房、醫療和餐飲方面，同時生活質量和舒適度絲毫不打折扣。

4. 有吸引力的房地產市場

葡萄牙的房價具有競爭力，尤其是與鄰國西班牙和法國相比。這裡既適合短期投資獲利，也具備長期資產增值的潛力。

5. 安全穩定的社會環境

葡萄牙是全球最安全的國家之一，政治穩定，犯罪率低，公共服務可靠。

6. 租金收益高，旅遊市場活躍

里斯本、波爾圖及阿爾加維等沿海地區是熱門旅遊目的地，短期和長期租賃需求強勁，租金回報豐厚。

7. 完善的基礎設施和醫療體系

現代化的交通網路、快速的網際網路連接以及高品質的醫療服務，為居民和投資者營造了舒適便利的生活環境。

葡萄牙的住房自有率

截至 2023 年，葡萄牙的住房自有率位居歐盟前列，約有 74% 的居民擁有自己的住房。

Homeownership Rate in Portugal vs EU

背景解析

  • 文化上對擁有住房的偏好：在葡萄牙，擁有自己的房子是一種傳統觀念，常被視為穩定和經濟成功的象徵。
  • 住房負擔能力與收入情況：雖然里斯本和波爾圖等大城市的房價有所上漲，但由於抵押貸款條件較為寬鬆，且房產具有長期增值潛力，許多葡萄牙人仍傾向於買房而非租房。
  • 無家可歸問題：葡萄牙通過政府項目和歐盟資助在解決無家可歸問題上取得了一定成效，但城市中心仍有部分弱勢群體受影響。近年來，住房危機有所加劇，尤其是低收入家庭和移民面臨更大壓力。

葡萄牙與其他歐盟國家的對比分析

  • 德國的住房自有率較低，約為 49%，這主要是因為其租賃市場發達，且存在不同的財政激勵政策。
  • 義大利和西班牙的住房自有率與葡萄牙相近，約在 72% 到 75% 之間，體現了這些國家共同重視擁有住房的文化。
  • 法國的住房自有率約為 65%，而歐盟的平均水平則接近 70%。

儘管經濟上存在挑戰，葡萄牙較高的住房自有率反映了擁有住房這一觀念深深植根於社會之中，也正因如此，房地產市場一直吸引著本地居民和海外投資者。

外國人能在葡萄牙買房嗎？

完全沒有問題。葡萄牙對外國人在購房方面沒有任何法律限制，無論您是歐盟成員國公民還是非歐盟國家的居民，都可以自由購買葡萄牙的房產。正是這種開放政策，使得葡萄牙成為國際投資者、退休人士和數字游民的熱門選擇。

葡萄牙房地產的外國買家：主要統計資料

  • 市場份額：2024 年，外國買家約佔葡萄牙房產總銷售量的 12%，且從 2019 年到 2024 年，年均增長率達 8%。
  • 投資規模：2023 年第三季度，外國對葡萄牙房地產的直接投資創下新高，達到 304 億歐元，比去年同期增長了 14%。
  • 平均購買金額：非歐盟買家的購房支出通常較高，平均每套房產約為 40.5 萬歐元，而歐盟買家的平均支出約為 27.7 萬歐元。

外國買家青睞的熱門區域

外國投資者尤其看好葡萄牙的以下幾個地區：

  • 阿爾加維：作為葡萄牙南部的沿海地區，這裡是外國買家最青睞的區域，2023 年佔國際房產購買總量的近 30%。
  • 里斯本都會區：首都周邊吸引了大約 25% 的外國買家，Alcântara 和 Parque das Nações 等社區尤其受歡迎。
  • 波爾圖及葡萄牙北部：約 15% 的外國房地產投資流向該地區，Foz do Douro 和波爾圖歷史中心等地正逐漸走紅。

政策變動帶來的影響

葡萄牙的黃金簽證項目曾允許非歐盟公民通過房地產投資獲得居留權，但這一政策在 2023 年發生了重大調整。自 2023 年 10 月 7 日起，房地產投資不再是申請黃金簽證的有效途徑。儘管如此，外國投資者對葡萄牙房產的興趣依然旺盛，投資熱情未減。

葡萄牙房地產市場概況

房產類型及對應的葡萄牙語名稱

熟悉當地的專業術語對於順利瞭解葡萄牙房地產市場非常重要。下面列出了一些常見的房產類型：

  • Apartamento：公寓，通常位於城市區域。
  • Moradia：住宅，分為幾種類型：
    • Moradia Isolada：獨立式住宅。
    • Moradia Geminada：半獨立式住宅。
    • Moradia em Banda：聯排別墅。
  • Vivenda：常與“moradia”互用，通常指帶花園的獨立住宅。
  • Quinta：傳統鄉村莊園或農場，通常位於農村，周圍環繞著鄉村風光或葡萄園。
  • Condomínio：封閉式小區或帶門禁的社區，通常配備公共設施，如游泳池和健身房。
  • Tipologia（T1、T2、T3 等）：表示臥室數量，例如T2表示兩間臥室。

不同房產類型的平均價格

葡萄牙的房價會根據地理位置、房產類型以及市場走勢有所不同。截至 2024 年底，情況如下：

  • 公寓：平均價格約為每平方米 1,920 歐元。
  • 獨立住宅：平均價格約為每平方米 1,317 歐元。

各地區之間存在顯著差異：

  • 里斯本都會區：4,935 歐元/平方米
  • 波爾圖都會區：3,937 歐元/平方米
  • 阿爾加維：4,385 歐元/平方米
  • 葡萄牙北部：1,903 歐元/平方米
  • 葡萄牙中部：2,098 歐元/平方米
  • 阿連特茹：3,181 歐元/平方米

这些数据突显了除主要城市外地区房产的价格更加亲民。

葡萄牙宜居且潛力十足的地區

如果您看重性價比和未來增值潛力，不妨關注以下幾個地區：

  • Mêda（瓜爾達區）：這裡是葡萄牙最實惠的小鎮之一，平均房價約為 156 歐元/平方米。
  • Figueira de Castelo Rodrigo（瓜爾達區）：平均房價約為 185 歐元/平方米。
  • Tabuaço（維塞烏區）：房產均價約為 226 歐元/平方米。
  • Santarém（聖塔倫）：距離里斯本東北約一小時車程，房價親民，且未來有望迎來基礎設施建設。
  • Évora（阿連特茹地區）：這座歷史名城因大學而充滿活力，文化氛圍濃厚，生活成本也較低。
  • Setúbal（塞圖巴爾）：距離里斯本僅 30 分鐘車程的沿海城市，因價格實惠和豐富的本地文化逐漸受到關注。

探索這些地區，不僅能找到實惠的居住選擇，還能發掘葡萄牙多元化房產市場中的投資潛力。

外國人在葡萄牙買房指南

葡萄牙對外國投資者非常友好，購房流程簡單。不論您是歐盟成員還是非歐盟公民，葡萄牙都沒有對外國人擁有房產設限。

購買房產所需檔案

在葡萄牙买房，您需要准备以下材料：

最近的納稅申報表

  1. 有效護照：作為主要身份證明。
  2. 葡萄牙稅號（NIF）：在葡萄牙進行任何金融交易（包括購房）都必須有。非歐盟公民需委託一名稅務代表來辦理 NIF。
  3. 地址證明：您所在國家的近期水電賬單或租賃合同。
  4. 葡萄牙銀行帳戶：雖然不是必須，但建議開設本地銀行帳戶，方便交易和匯率管理。
  5. 財務材料（申請抵押貸款時需要）：
    • 近期工資單
    • 銀行對賬單
    • 信用報告

購房分步指南

  1. 獲取葡萄牙稅號（NIF）：您可以親自前往當地稅務局（Finanças）辦理，或者委託一名稅務代表幫您辦理。
  2. 開設葡萄牙銀行帳戶：這樣可以讓資金交易更順暢，同時方便管理匯率波動。
  3. 尋找並聘請房地產經紀人或買方代理：他們不僅能幫您找到合適的房源，還熟悉當地市場。買方代理通常掌握一些非公開房源，且能代表您進行價格談判。
  4. 搜尋房產：通過網路查看房源，參加實地看房，篩選符合您需求的房產。
  5. 談判並出價：確定目標房產後，與賣方協商價格。
  6. 簽訂購房預合同（Contrato-Promessa de Compra e Venda，簡稱CPCV）：這是初步合同，明確交易條款。此時通常需支付約 10% 的定金。
  7. 進行盡職調查：請律師核實房產的法律狀況，確保無未結清債務或法律糾紛。
  8. 完成最終交易（Escritura Pública de Compra e Venda）：在公證人見證下籤署正式契約，完成產權轉移。
  9. 登記房產：將產權變更登記到土地登記處。
  10. 繳納相關稅費：
    • 房產轉讓稅（IMT）：根據房產價值和類型不同而有所差異。
    • 印花稅（Imposto de Selo）：一般為購房價格的 0.8%。
    • 公證費及登記費：完成交易時需支付的額外費用。

只要按照以上步驟操作，準備好相關檔案，外國買家就能順利進入葡萄牙房地產市場。

葡萄牙房產稅簡介

瞭解葡萄牙的稅收政策對準備購房的人來說非常重要。無論是居民還是非居民，葡萄牙都會對房產交易和持有徵收多種稅費。

葡萄牙房產稅種及說明

  1. 房產轉讓稅（IMT，Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis）
    這是一種針對房產權轉移徵收的稅費。稅率根據房產的價值、所在位置以及用途（主要住宅或次要住宅）不同而有所差異。住宅類房產的稅率介於 0% 到 7.5% 之間；農村房產一般為 5%；商業房產則為 6.5%。
  2. 年度市政房產稅（IMI，Imposto Municipal sobre Imóveis）
    這是一項根據房產應稅價值（VPT）每年徵收的稅。城市房產的稅率在 0.3% 至 0.45% 之間，農村房產則為 0.8%。部分房產可享受免稅優惠，比如價值低於 12.5 萬歐元且由年收入低於 153,300 歐元的個人作為主要住宅使用的房產，可享受最長三年的免稅期。
  3. 額外市政房產稅（AIMI，Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis）
    針對應稅價值超過 60 萬歐元的房產徵收。個人持有者需對 60 萬至 100 萬歐元部分繳納 0.7% 的稅，對超過 100 萬歐元部分繳納 1%。若房產價值超過 200 萬歐元，稅率提升至 1.5%。法人實體則統一按 0.4% 的稅率徵收。
  4. 印花稅（Imposto de Selo）
    購房時需一次性繳納購房價或應稅價值0.8%的印花稅，繳納時間為簽署最終契約前。此外，贈與或繼承房產時，除配偶、子女和父母外，其他受贈人需繳納10%的印花稅。
  5. 資本利得稅
    出售房產時需繳納資本利得稅。居民需對增值部分的 50% 按個人邊際所得稅率繳納稅款，非居民則對全部增值部分按 28% 的統一稅率繳納。

外國人在葡萄牙需要繳納房產稅嗎？

是的，外國人在葡萄牙需要繳納與當地居民相同的房產稅，包括 IMT、IMI、AIMI（如適用）、印花稅以及出售房產時的資本利得稅。不論是否居住，稅務責任都是一樣的。

外國人的稅務義務

  • 非居民
    • 需通過稅務代表辦理葡萄牙稅號（NIF）。
    • 來自葡萄牙房產的租金收入需繳納 25% 的固定稅率。
    • 每年需繳納市政房產稅（IMI），若房產價值超過 60 萬歐元，還需繳納額外市政房產稅（AIMI）。
  • 居民
    • 對全球收入徵稅，包括葡萄牙房產的租金收入，稅率按 14.5% 至 48% 的累進稅率計算。
    • 符合條件的主要住宅可享受 IMI 免稅等優惠。

建議外國房產持有人諮詢熟悉葡萄牙稅法的專業人士，以確保合規併合理規劃稅務。

葡萄牙買房常見陷阱及注意事項

在葡萄牙買房雖然是個不錯的投資機會，但過程中存在一些常見陷阱需要注意。瞭解這些問題能幫您避免不必要的損失，保證交易順利完成。

忽略法律盡職調查

如果不核實房產的法律狀況，可能會遇到意想不到的問題。有些房子可能存在法律糾紛，比如未經批准的擴建或欠債。一定要聘請專業的房地產律師，進行全面的法律調查，確保產權清晰、檔案齊全，沒有任何法律負擔。

低估总费用风险

購房價格之外，買家還需要考慮以下額外支出：

  • 房產轉讓稅（IMT）：根據房產的價值和類型不同，稅率有所差異。
  • 印花稅：一般為房產價值的 0.8%。
  • 公證費和登記費：大約佔房產價值的 1.5% 到 2%。
  • 律師費：通常在房產價值的 1% 到 3% 之間。

因此，建議在房價基礎上額外預留約 10% 的預算，以覆蓋這些相關費用。

忽視匯率風險

對於國際買家來說，匯率的波動可能會大幅影響房產的最終價格。即使是小幅的貨幣變動，也可能導致支付金額出現明顯差異。通過使用貨幣兌換服務鎖定有利匯率，可以有效降低這一風險。

忽視房產檢查

在葡萄牙，雖然房產檢查不是強制要求，但建議一定要請專業人士進行全面檢查。這樣可以發現一些在普通看房時難以察覺的結構問題、潮濕情況或未經許可的改動。及早發現這些隱患，能幫您節省未來可能面臨的高額維修費用。

選錯地點的風險

如果選擇的房產位置與您的生活習慣或投資目標不匹配，可能會帶來不滿。選址時應考慮是否靠近必要的生活服務、交通是否便利、周邊配套設施以及未來房產的增值潛力。通過充分調研和實地考察，確保所選地點真正符合您的需求。

忽視法律支援

沒有法律幫助自行辦理購房手續存在一定風險。聘請當地律師能幫助您理清葡萄牙房產法律的複雜細節，確保所有檔案合法有效，並在整個交易過程中維護您的權益。

忽略未來轉售價值

即便計畫長期持有房產，也應關注其未來的轉售潛力。基礎設施完善、學校優質、經濟活躍的地區房產，通常更能保值增值。評估這些因素能讓您的投資更加穩健。

瞭解並避免這些常見陷阱，積極採取應對措施，能幫助您做出明智選擇，順利完成葡萄牙房產購買。

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