【葡萄牙房地產全攻略】房價與房產稅、外國人買房步驟

葡萄牙已成為歐洲最受歡迎的房產投資目的地之一，吸引了本地居民、外籍人士、退休人員以及全球投資者到葡萄牙當地買房。本文將全面解析葡萄牙房地產市場的優勢、投資價值、市場現狀以及外國人在葡萄牙購買房產的方法與注意事項，助您在葡萄牙順利置業。

葡萄牙的住房自有率

截至 2023 年，葡萄牙的住房自有率達到 74%，位居歐盟前列，遠高於鄰近國家如德國和法國。這一數據不僅反映了葡萄牙人對擁有住房的傳統觀念，也顯示出政府資助項目在促進住房擁有率方面的成功。同時，隨著全球化的推進及主要城市生活成本的上升，越來越多的外國人將葡萄牙視為建立第二家園的理想地點。

一、為什麼選擇在葡萄牙買房？

不少人更看中葡萄牙房地產市場的潛力，選擇投資房產以獲得可觀的回報。葡萄牙房地產市場的吸引力主要來自以下多方面的優勢：

1. 戰略地理位置

葡萄牙位於歐洲西部，地理位置得天獨厚，是連接歐洲、非洲和美洲的重要樞紐。無論是國際旅行還是商務活動，葡萄牙都提供了極佳的交通便利性，成為國際人士的理想選擇。

2. 優質的生活環境

葡萄牙擁有溫暖的地中海氣候、壯麗的海岸線和悠閒的生活節奏，並因熱情友好的文化氛圍而聞名於世。長期以來，葡萄牙被評為全球生活質量最高的國家之一，是理想的居住地。

3. 親民的生活成本

相比鄰近的西歐國家，葡萄牙的生活成本顯得更加親民。不論是住房、醫療還是日常餐飲，支出相對較低，同時生活品質依然保持高水準。

4. 極具吸引力的房地產價格

葡萄牙的房價相比鄰國如西班牙和法國更具競爭力。無論是短期投資還是長期增值，葡萄牙的房地產市場都展現出極大的潛力，是一個性價比極高的選擇。

5. 安全穩定的社會環境

作為全球最安全的國家之一，葡萄牙以低犯罪率和高度的政治穩定性聞名。此外，可靠的公共服務也為居民和投資者提供了安心的生活環境。

6. 高租金收益與活躍的旅遊市場

葡萄牙的旅遊業非常蓬勃，尤其是在里斯本、波爾圖和阿爾加維等熱門地區。這些地區的租賃需求旺盛，無論是短期還是長期租賃，房地產的租金回報率都非常可觀。

7. 現代化的基礎設施

葡萄牙擁有先進的交通網絡、高速的網際網路以及一流的醫療系統，這些現代化的基礎設施為居民和投資者提供了便利且舒適的生活條件。

8. 寬鬆的抵押貸款條件

葡萄牙的抵押貸款條件相對寬鬆，讓本地居民和外國買家更容易進入房地產市場，降低了購房的門檻。

二、葡萄牙房地產位置、類型及房價概況

葡萄牙房地產市場的種種優勢，吸引不同人士在葡萄牙買房。房價因地理位置、房產類型及市場趨勢而有所不同。以下內容將為您介紹常見的房產類型及主要地區截至 2024 年底的葡萄牙房價情況。

常見房產類型及解釋

房產類型	描述
Apartamento	公寓，通常位於城市區域。
Moradia Isolada	獨立式住宅。
Moradia Geminada	半獨立式住宅。
Moradia em Banda	聯排別墅。
Vivenda	帶花園的獨立住宅，與 Moradia 通常互換使用。
Quinta	鄉村莊園或農場，通常位於農村，周圍環繞鄉村風光或葡萄園。
Condomínio	封閉式小區，通常配備公共設施，如游泳池和健身房。
Tipologia (T1, T2, T3)	表示臥室數量，例如 T2 表示兩間臥室。

不同房產類型的平均價格

房產類型	平均價格（每平方米）
公寓	1,920 歐元
獨立住宅	1,317 歐元

主要地區房價

地區	平均價格（每平方米）
里斯本都會區	4,935 歐元
阿爾加維	4,385 歐元
波爾圖都會區	3,937 歐元
阿連特茹	3,181 歐元
葡萄牙中部	2,098 歐元
葡萄牙北部	1,903 歐元

數據顯示，主要城市如里斯本和阿爾加維的房價較高，而其他地區價格則更加親民。

三、宜居及具潛力的葡萄牙房地產地區

如果您重視性價比與未來的增值潛力，不妨將目光投向以下幾個地區。探索這些地區，您不僅可以找到實惠的居住選擇，還能挖掘葡萄牙多元化房地產市場中的投資機會。

地區	特點	平均房價（每平方米）
Mêda（瓜爾達區）	葡萄牙最實惠的小鎮之一。	156 歐元
Figueira de Castelo Rodrigo（瓜爾達區）	價格低廉，風景優美。	185 歐元
Tabuaço（維塞烏區）	房價親民，鄉村氛圍濃厚。	226 歐元
Santarém（聖塔倫）	距離里斯本僅一小時車程，基礎設施良好。	N/A
Évora（阿連特茹地區）	歷史名城，文化氛圍濃厚，生活成本低。	N/A
Setúbal（塞圖巴爾）	距離里斯本僅 30 分鐘車程，沿海城市。	N/A

四、外國人能在葡萄牙買房嗎？

葡萄牙不單止擁有多元化的房地產，外國人在購房方面沒有任何法律限制。無論您是歐盟成員國公民還是非歐盟國家的居民，都可以自由購買葡萄牙的房產。正是這種開放且友好的政策，使葡萄牙成為國際投資者、退休人士和數字游民的熱門選擇。

外國買家對葡萄牙房地產的影響

葡萄牙的黃金簽證在 2023 年進行重大調整，儘管房地產投資不再是申請黃金簽證的有效途徑，外國投資者對葡萄牙房地產的興趣並未減弱。以下數據顯示外國買家在葡萄牙房地產市場中的重要地位：

市場份額：2024 年，外國買家約佔葡萄牙房地產總銷售量的 12%，且從 2019 年到 2024 年，年均增長率達 8%。
投資規模：2023 年第三季度，外國對葡萄牙房地產的直接投資達到 304 億歐元，創下新高，比去年同期增長了 14%。
平均購房金額：非歐盟買家的購房支出通常較高，平均每套房產約為 40.5 萬歐元；相比之下，歐盟買家的平均支出約為 27.7 萬歐元。
熱門地區的銷售情況：在 2023 年，阿爾加維佔國際房產購買總量的近 30%，里斯本都會區吸引了約 25% 的外國買家，而波爾圖及葡萄牙北部則佔 15%。

五、外國人如何在葡萄牙購買房產？

外國人在購房流程中要準備好必要文件並按照買房步驟操作。完成交易後，無論是用於自住還是投資，都能享受到葡萄牙房地產市場帶來的多重優勢。

購買房產所需文件

在葡萄牙購房需要準備以下材料，這些文件能確保交易合法並順利完成：

最近的納稅申報表：用於證明您的財務和稅務狀況。
有效護照：作為主要身份證明，確保交易過程中的身份合法性。
葡萄牙稅號（NIF）：在葡萄牙進行任何金融交易（包括購房）時必需的稅務編號。非歐盟公民需要委託一名稅務代表來辦理 NIF。
地址證明：提供所在國家的近期水電賬單或租賃合同作為居住地證明。
葡萄牙銀行帳戶（建議）：雖然不是必須，但開設本地銀行帳戶能讓資金交易更加順暢，並便於管理匯率波動。
財務材料（申請抵押貸款時需要）：
- 最近的工資單
- 銀行對賬單
- 信用報告

葡萄牙買房步驟

以下是外國人在葡萄牙購房的具體操作步驟：

1. 獲取葡萄牙稅號（NIF）
您可以親自前往當地稅務局（Finanças）辦理，也可以委託一名稅務代表為您申請 NIF。這是您進行任何金融活動的基礎步驟。

2. 開設葡萄牙銀行帳戶
儘管不是強制要求，但建議開設本地銀行帳戶，這樣可以更方便地處理交易資金，並有效管理匯率波動問題。

3. 尋找並聘請房地產經紀人或買方代理
專業的房地產經紀人能幫助您找到符合需求的房源，並熟悉當地市場規則。買方代理通常掌握一些非公開的信息，還能代表您進行價格談判，為您節省時間和金錢。

4. 搜尋房產
通過網絡平台或實地考察篩選房源。多參與看房活動，確保所選房產符合您的需求和目標。

5. 談判並出價
確定目標房產後，與賣方協商價格。專業的經紀人或律師可以幫助您談判，達成雙方滿意的價格。

6. 簽訂購房預合同（CPCV）
購房預合同（Contrato-Promessa de Compra e Venda，簡稱 CPCV）是初步協議，明確交易條款和義務。此時需支付約 10% 的定金，作為交易保證。

7. 進行盡職調查
聘請律師徹底檢查房產的法律狀況，確保無未結清的債務或法律糾紛，並核實所有產權文件的合法性。

8. 完成最終交易
在公證人見證下簽署正式購房契約（Escritura Pública de Compra e Venda）。這一步正式完成產權的轉移，並需支付交易相關稅費。

9. 登記房產
將房產登記至土地登記處，確保產權已合法轉入您名下。

10. 繳納相關稅費
完成交易後支付稅費。

葡萄牙對外國人購買房產沒有任何限制，其開放政策和簡單的購房流程，對國際買家相當友好。然而，購房過程中涉及多項文件準備及法律細節，對於不熟悉葡萄牙法律和流程的外國買家來說，可能會遇到挑戰。因此，建議您聯絡專業顧問以獲得專業協助，立即預約免費諮詢順利完成購房過程。

六、外國人在葡萄牙需要繳納房產稅嗎？

外國人在葡萄牙購買或投資房地產，均需要繳納與當地居民相同的房產稅。無論是否為葡萄牙居民，外國買家在購買、持有或出售房產時，均需履行相關稅務義務，包括房產轉讓稅（IMT）、年度市政房產稅（IMI）、額外市政房產稅（AIMI，若適用）、印花稅以及資本利得稅。

葡萄牙 5 大房產稅種類

房產轉讓稅（IMT，Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis）
- 這是一種針對房產權轉移徵收的稅費。稅率根據房產的價值、所在位置以及用途（主要住宅或次要住宅）不同而有所差異。住宅類房產的稅率介於 0% 到 7.5% 之間；農村房產一般為 5%；商業房產則為 6.5%。
年度市政房產稅（IMI，Imposto Municipal sobre Imóveis）
- 這是一項根據房產應稅價值（VPT）每年徵收的稅。城市房產的稅率在 0.3% 至 0.45% 之間，農村房產則為 0.8%。部分房產可享受免稅優惠，比如價值低於 12.5 萬歐元且由年收入低於 153,300 歐元的個人作為主要住宅使用的房產，可享受最長三年的免稅期。
額外市政房產稅（AIMI，Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis）
- 針對應稅價值超過 60 萬歐元的房產徵收。個人持有者需對 60 萬至 100 萬歐元部分繳納 0.7% 的稅，對超過 100 萬歐元部分繳納 1%。若房產價值超過 200 萬歐元，稅率提升至 1.5%。法人實體則統一按 0.4% 的稅率徵收。
印花稅（Imposto de Selo）
- 購房時需一次性繳納購房價或應稅價值 0.8% 的印花稅，繳納時間為簽署最終契約前。此外，贈與或繼承房產時，除配偶、子女和父母外，其他受贈人需繳納 10% 的印花稅。
資本利得稅
- 出售房產時需繳納資本利得稅。居民需對增值部分的 50% 按個人邊際所得稅率繳納稅款，非居民則對全部增值部分按 28% 的統一稅率繳納。